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住宅ローン、固定金利は損?「変動金利は危険」はウソ?利子支払い額で大きな差

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「Thinkstock」より
 10月31日、日本銀行は追加金融緩和を決定し、「ハロウィン緩和」と呼ばれるサプライズに市場は色めき立った。その直後から株価は急伸、円安にも拍車がかかり日経平均株価は1万7000円台を回復、ドル円相場は1ドル115円をつけた。中長期国債利回りは昨年春以来の水準まで低下している。新発10年国債(月末終値、長期金利)は0.4%台と過去10年で最も低い水準だ。

 住宅ローン金利も低い。住宅ローンは大きく固定金利と変動金利に分けられ、固定金利は一定期間適用される金利が固定され、逆に適用される金利が経済の動向に合わせて変動するのが変動金利だ。このどちらか、またはミックスした形で住宅ローンを組むことが多い。変動金利は、日本銀行の金融政策の手段である政策金利(無担保コールレート・オーバーナイト物の誘導値)に連動し、固定金利は長期金利(=国債利回り)の影響を受ける(参照:日本銀行HP「長期金利の決まり方……将来の『予想』が大事」)。

 固定金利はここ数年、最低水準が続いている。日銀が長期国債買い入れを年間約80兆円に拡大したことで、長期金利(=国債利回り)は低く維持され、固定金利は低くなっているためだ。不動産会社の営業担当者は「固定金利が最低水準で、金利が上がる前の今こそ、住宅ローンの借り時です」というセールストークを使い続けている。確かに2012年頃には、住宅金融支援機構が民間金融機関とタイアップして融資を行うフラット35(全期間固定金利)の最多金利も2%前後で最低水準と言われていた。ところが14年11月現在、最多金利は1.61%とさらに低くなっている。

●変動金利はリスクが高いというのは本当?


 しかも、変動金利はもっと低い。現在の都市銀行の多くが提供する住宅ローンの変動金利の店頭金利は2.475%であり、最優遇金利は1.7~1.75%であるため、実質0.775%~0.725%となり、史上最低水準の金利なのだ。09年1月からずっと店頭金利は2.475%(実質0.7%台)で、「住宅ローンの借り時」がずっと続いていることになる。また、日銀のゼロ金利政策のため、短期金利(変動金利)は最低水準を推移している。このため、変動金利といいながら、事実上「固定」されてしまっているのだ。

 これまで、変動金利はリスクが高いといわれてきた。例えば、「SUUMO 新築マンション 首都圏版」(リクルート/11月4日号)では、デメリットとして「金利が上がるリスクが高い」などと紹介されている。金利は最低水準で、今後は上がっていくと考えられる。「いまこそ借りどき、不動産の買いどき」「金利は変動金利ではなく固定金利を」と勧める。