マンション購入で「最悪の失望」？投資目的で儲けマイナス、毎年価値減少でもコスト発生

純粋な金融資産とは異なる特性

　確かに、賃貸で運用すれば債券の金利のように利回りを得られる。短期に値上がりすれば、株や投資信託のように儲かるかもしれない。しかし、マンションには純粋な金融資産とは決定的に異なる特性が2つある。

　まず、マンションは保有することにコストがかかる。賃借人が付いて賃料が得られなかったとしても、管理費や修繕積立金その他の費用を払わなければならない。固定資産税や都市計画税もある。これらの費用は、ざっくりと物件価格の1％程度が目安だ。

　付け加えれば、東京都心では賃貸住宅の空室率が20％を超えているエリアは珍しくない。利回りを得られるどころか、借り手が見つからなければ約1％のマイナス金利状態になる。保有することでかかるコストは、金銭面だけではない。マンションの区分所有者は自動的に管理組合の一員となる。管理組合の理事や理事長は、たいていの場合は輪番制だ。何年かに一度回ってくる。拒否できる場合もあるが、自らの資産を健全な状態に保つために、こういう義務は果たすべきだろう。

　2番目の特徴は、建物は時とともに劣化していくという点だ。最近の新築マンションは性能が向上している、といわれている。しかし、半永久的に住めるわけではない。また、日本に築60年を超えるマンションは存在しない。建て替えられているのは、ほとんどが築40年クラスのマンションだ。

　仮に50年使えるとすると、毎年建物の2％の価値が減じていくことになる。50年後に取り壊して土地を売却し、区分所有者に分配するとしよう。今の法制度では全区分所有者の5分の4が賛成しなければならない。これはあまり現実的ではないし、実現したケースを知らない。

　マンションは金融資産と似ているようで、実はかなり異なるものだ。よく不動産投資は「ミドルリスク、ミドルリターン」だといわれる。実際、その通り。元金保証の金融商品は利回りが1％を切っているものがほとんどだが、都心の新築マンションは計算上3％程度の利回りになることが多い。しかし、それは借り手が付いてこそ得られる利回り。確定ではない。

「値下がり」リスク

　そして、マンションには「値下がり」というリスクもある。このバブルが弾ければ、値上がりしたマンションの資産価値は確実に下がる。株のように「最悪は紙くず」になることはないが、半分以下になったケースはざらにある。さらに、最近では「欠陥建築」というリスクもクローズアップされている。