マンション買ってよい路線は東海道本線！京王線より小田急線…資産価値脆弱な路線は？

　東京都心から各地へ伸びるJR線のなかで東海道線に次いで安定感があるのは、京浜東北線であろう。その次は宇都宮線と高崎線。この2路線は、さいたま市を経て宇都宮や仙台へ向かう連結性を持っている。

　JR中央線は東京駅と新宿駅を最短距離で連結していることが最大の強みである。また、荻窪や吉祥寺、立川、八王子と沿線の有力都市が連なるが、その先は甲府で終わってしまう。そこが少し弱いので、中央線沿線ならせいぜい吉祥寺くらいまでを考えるべきだと思う。近年、八王子や立川はかつてほどの発展性が感じられなくなった。東京の街自体が収縮期に入ると、中央線沿線の脆弱性が際立ってくるはずだ。

　一方、JRの基幹路線のなかで、今後の沿線資産価値が脆弱だと予測されるのは常磐線、総武線、京葉線。常磐線には松戸、柏という有力都市が連なるが、水戸の先には有力都市がない。総武線や京葉線も、千葉の向こうは房総の山塊と海。そのあたりがいかにも弱い。

東急田園都市線より東急東横線？

　この「都市間の連結性」は、私鉄にも当てはめることができる。もっともわかりやすいのは東急東横線と東急田園都市線の比較。今はイメージのいい田園都市線に人気がある。しかし、この路線は中央林間で行き止まり。東京が衰退を始めた場合、溝の口の先は今の繁栄が危うくなると予測する。

　比べて、東急東横線は渋谷と横浜という有力都市をつなぐ大動脈の役割を果たしている。これは東京の衰退期においても強い延命力を持つと考えるべきだろう。したがって、二子玉川と武蔵小杉のどちらの資産性が安定しているかと問われると、私は迷わず後者を選ぶ。二子玉川は東急の演出が成功した街だが、いつか賞味期限がくると予測する。イメージ先行型だけあって、人気が陰り始めると衰退の速度も速くなるのではないか。

　同様に、小田急線と京王線ならなんとか小田原につながっている小田急が少し良いだろう。方面は違ってもテイストやイメージが似ている京成線と京急線なら、横浜と東京都心を結ぶ京急線が優位だ。

　今でも人気が薄い北総線やつくばエクスプレス沿線の未来は明るくない。千葉ニュータウンは、運賃の高さが嫌われて人口の流出量が多い。あれだけ新築マンションをつくっているにもかかわらず、それに見合った人口の増加が見られない。つくばエクスプレスも開通が20年遅かったというべきだろう。