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「吉崎誠二のデータで読み解く 住宅・不動産市況の裏側」

賃貸住宅市場、突然にマイナス突入で急失速…アパート建築過剰が深刻化か

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 ちなみに、本稿のテーマから逸れますが、首都圏のマンション価格の上昇にも陰りが見えてきました。下図は、不動研住宅価格指数(14年までは、東証住宅価格指数と呼ばれていたものです)の動きをグラフ化したもので、グラフの縦軸が指数(2000年1月=100)です。


 不動研住宅価格指数は、中古マンションの売買価格を基に指数化したもので、2カ月遅れで公表されますので、17年6月分が最新です。積算価格の色合いが濃い新築マンションの価格と異なり、中古マンションは相対取引ですので、価格が市況を反映しやすいと思われます。

 これを見ると、首都圏総合、東京とも17年5月、6月ともマイナスになっています。確かに、東京では16年の秋ごろも数カ月続けて前月比マイナスとなっている時がありますが、今回のマイナスはそれよりも大きな落ち込みです。

 関係者と会話していても、指値幅が大きくなったとボヤキが聞こえてきます。とくに1億円を超えるマンションでその傾向が顕著のようです。指値とは、公募価格(チラシなどに書かれている募集価格)に対して、購入希望者が「●●●●万円で購入したい」と値段を指すことを意味します。チラシやサイトに掲載されている金額では、それほど値下がり感が見えてこないかもしれませんが、実際に成約に至った金額はそれよりも低く、その差が大きくなってきているようです。
 

増える地銀の賃貸住宅向けの貸し出し

 
 アパートローンの貸し出しが多過ぎるのではないかと金融庁が懸念していると、メディアが盛んに報じています。アパートが建てられ過ぎている、その背景には金融機関によるアパートローン貸し出しが多いのではないか、と金融庁が貸し倒れ懸念を抱いているようです。



 図5は、国土交通省が16年に調査した、賃貸住宅向けの新規貸出額の推移です(12~15年度分)。これをみると、右肩上がりに融資額が増えていることがわかります。表にはありませんが、16年度(16年4月~17年3月)はこれ以上に増えていると予想されます。

 また、同じ報告書では、どの金融機関が貸し出しを行っているかも調査報告されています。



 グラフのように圧倒的に地銀が多く、その額は都銀・信託銀の3倍弱、また信金は都銀・信託銀の1.5倍、第二地銀、信組も含めた地方や郊外を拠点にしている金融機関の多さが目立ちます。

 地銀のなかには積極的に3大都市(特に首都圏)へ展開している銀行も多いため、融資の対象不動産が大都市の場合もありますが、この地方系金融機関の賃貸住宅向けの融資額の多さは、やはり近年、地方で賃貸住宅が多く建てられたことを物語っているものと思います。

 こうした状況を鑑みて、もしこれらの賃貸住宅で空室が出て、返済原資である賃料収入が減り、返済が滞るようなことはないのか、と金融庁は懸念しているのでしょう。そして、それに応じるように地銀は、地方都市においての賃貸住宅向けの貸し出しに対して、少しずつ固い姿勢を取っているようです。

17年度の後半の賃貸住宅市場


 17年もあと4カ月。3月末の年度末まではあと7カ月。この先の賃貸住宅市場は、これまで述べてきたように、地方を中心にややネガティブな状況に向かっていくものと思われます。

 また、大都市においても、マンション価格に頭打ち感が出てきました。しかし、低金利が続いていますので、それほど大きな不動産市況減退にはつながらないと思いますが、18年半ばに向けて徐々にトーンダウンしていくものと予想します。

 それに対して、勢いが止まらないのが、ワンルームマンションの市場です。こちらについては、回を改めて詳しく述べたいと思いますが、首都圏を中心にしばらく好調が続くものと思われます。
(文=吉崎誠二/不動産エコノミスト、社団法人住宅・不動産総合研究所理事長)

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