ローン返済免れ「確実に」手放せる住宅が話題…敷地内のケア住宅移住も保証

戸建ての「返せる所有」

　一戸建てについてはこのような仕組みはないが、最近、いったん購入した住宅を確実に手放すことのできる仕組みが現れた。ミサワホームの仕組みで、取得後なんらかの理由で手放したくなった場合、移住・住みかえ支援機構（JTI）に土地・建物の権利を移すことで手放せるというものである。その際、残った住宅ローンの返済は免れる。

　住宅ローンを組んで住宅を購入する場合で、ローンの残債がある場合でも住宅を売りさえすれば残債の返済を免れるローンの仕組みをノンリコース（非遡及型）ローンという。ノンリコースローンは、中古住宅が高い価値を持つ住宅市場でなければ実現しにくく、これまで日本では存在しなかった。ミサワホームの仕組みは、実質的にノンリコースローンを実現するものである。

　JTIは国の支援を受け、戸建て住宅の賃貸化を促しているが、借り手がつかない場合でも一定の家賃保証を行っており、最低限その賃料収入が見込めるため、ノンリコース化できるようになっている。ただし当該住宅が、あらかじめJTIの性能基準や、ローンの借り入れ条件を満たしている必要がある。性能や立地条件などで十分な資産価値を保つことのできる住宅であるからこそ、ノンリコース化が可能になっている。

　この仕組みでは、いったん取得した住宅が売るに売れず、必要なくなってもローンも含め抱え続けるといった事態は避けることができる。手放したとしても売却益が出て次の住まいの元手にできるわけではないが、ローン返済は免れるため、借金を負ったままということはなくなる。取得後も手放す自由が保証されている住宅といえる。

　現在、ミサワホームではこの仕組み（「ミサワライフデザインシステム（ノンリコオプション付き）」）の適用を受けられる住宅を開発分譲中である。ミサワホームはこの供給方式を「返せる所有」と呼んでいる。

所有することの呪縛からの解放

　このように最近の住宅市場では、世田谷中町プロジェクトのように取得後の次の住まいを用意したり、ミサワライフデザインシステムのように取得してもその後に返せるようにしたりするなど、取得後の出口を保証する住宅供給が行われるようになっている。

　前者は所有権ではなく定期借地権を活用することで実現し、後者はJTIの仕組みを活用することでいったん所有した住宅を返せるようにしている。いずれも取得した住宅を抱え続けなければならないという、所有者が陥りやすい問題が発生しない仕組みとなっている。こうした、所有することの呪縛から解き放つ新たな住宅供給の仕組みは、今後もさまざまなものが出てくる可能性が高い。

　単純に考えれば、取得後の出口のある住宅というのは、中古住宅として確実に売れる物件であれば、それだけで条件を満たしている。しかし日本では中古市場が依然小さく、中古住宅としての価値を保ち続けている物件は少ない。そのような市場の下で、購入者にとって必要な期間だけ住むことができ、不要になったら自由に手放せる住宅供給の新たな試みが現れている状況にあると考えられる。
（文＝米山秀隆／富士通総研経済研究所主席研究員）