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100万円台でマンションが買える?すさまじい不動産相場崩壊、住宅はただの粗大ゴミに

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●都市郊外から不動産価格が崩壊


 昨年11月30日付当サイト記事『新築戸建住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増 早まった購入判断に注意』でも述べたように、アベノミクスの歴史的な金融緩和によって、市況が右肩上がりに回復しているのは都心の一部や人気沿線だけだ。少し郊外に目を転じると、いまだに、すさまじいまでの不動産デフレの現実を目の当たりにするのは、中古マンションの世界でも同じである。

 住宅ローン金利が空前の低水準になり、より少ない返済額でマイホームが購入可能になった。1992年に18歳人口のピークを記録した団塊ジュニアたちは、20数年経過してマイホーム購入適齢期に達した。投資家たちは、資産運用先を血眼になって探している。本来ならば、不動産が急騰してもおかしくない条件が揃っているにもかかわらず、かつてのような不動産バブルは起きていない。いまアベノミクスによって起きている都心部の不動産上昇は、2007年前後のミニバブルよりもさらに規模が小さい「ミニミニバブル」と呼べる程度のものでしかない。

 一方で、人口が都心部から郊外に流出するドーナツ化現象が逆転するように、都心部の外周から不動産相場が崩壊する“逆ドーナツ化現象”が起きている。その原因は、すでに日本において住宅が明らかに供給過剰に陥っていることによる。

 総務省が5年ごとに行っている住宅・土地調査によれば、13年の住宅全国総数6063万戸のうち820万戸が空き家で、空き家率は13.5%と過去最高を更新した。20%を超えるのも時間の問題と言われており、野村総合研究所の試算によれば、03年と同じ住宅着工件数・減失件数が続いた場合、40年には空き家率が43%にも達するという。

 日本の総人口は08年から減少に転じ、ここ数年は毎年26万人という中規模都市と同じだけの人口が減少し続けている。15年からは世帯数の減少も始まるとみられている。団塊の世代が本格的に老人介護施設やサービス付き高齢者向け住宅に入所する頃には街中空き家だらけの状態に陥ることは、もはや誰の目にも明らかだろう。そうした状況にもかかわらず、相変わらず旺盛な勢いで新築のマンションや戸建て、アパートが供給され続けているのだから、家余りに拍車がかかるのは無理もない話である。

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