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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

完成前の新築マンションを買うなど愚の骨頂である 欠陥物件が蔓延する本質的元凶

文=牧野知弘/オラガHSC代表取締役

 手抜き工事の立証と責任の所在は、「医療事故」に関わる争いと同様、被害者側に専門知識が乏しく、圧倒的に不利な立場から争わなくてはならず、異常に長くかかる裁判の過程で被害者側が「疲れて」「折れて」しまうのが実態だ。被害者となった住民の方々が気の毒なのは、住宅の場合はそれぞれの「生活」や「人生」が時の経過とともに「変化」してしまうことだ。こうした問題がたまたま「発覚してしまった」という認識があり、裁判になっても最後は勝てるといった考えが関係者の間にあるうちは、これからもどこかで同様の過ちが繰り返されることとなってしまう。

青田売り

 私は今回の問題の根源は、「青田売り」と「ゼネコンによる設計施工の一括受注」にあるとみている。

 「青田売り」とは建物完成前に売買契約を締結してしまう取引形態をいう。日本は戦後、圧倒的に住宅が不足する状態からの出発を余儀なくされた。戦後復興院の試算によれば国内では約420万戸もの住宅が不足する事態の中で、日本住宅公団(現UR)が中心となって住宅の「量的な充足」を最優先してきた。平成バブルまでの時代、住宅はつくれば「売れる」、「早め」に買えば「値上がり」するという環境にあり、人々は早く住宅を手当てしたいがゆえにむしろ積極的に「青田買い」で住宅を確保してきた。

 一方、住宅を供給するデベロッパーにとっては「青田売り」は誠に都合の良いものであった。つまり、契約時に顧客から手付金を収受し、中間金、竣工時残金を受け取ることで、土地取得費、建物建設費の一部に充当することができ、資金繰りや工事期間中の期間金利の負担を軽減できたのである。いわば「買手」と「売手」の利害が一致してきたのが、これまでのマンション業界だったのだ。

 しかし、現代の日本の住宅マーケットは「量的な充足」を終え、「質の充足」を求める時代になっている。にもかかわらず、マンションを購入する消費者は相変わらず、あたかもテーマパークと見まがうようなモデルルームを見学しただけで、自分で「見る」「触る」こともせずに何千万円もするような商品を買ってしまうのだ。そして、まだ更地である現地を見学して自分の住戸が存在することになるであろう空間を見つめて、建物の完成を夢見るのだ。

 こうした売買形態は欧米ではほとんど見ることはない。彼らの常識として家を「青田」で買うなどという行為は、博打でもやっていない限りはあり得ないのだ。

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11:30更新
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