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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

巨大ビルが危ない!賃貸市場活況の「真実」…壮絶なテナント奪い合い、中小ビルのスラム化も

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テナントの退避需要

 森ビルによれば、今後3年間に都内で供給される予定の大規模オフィスビルは、そのうちの約7割が都心3区(千代田、中央、港)で供給される、さらにそのうちの約7割相当が既存のオフィスビルの「建替え」によるものだといわれます。
 
 つまり、今後供給が予定されている大規模ビルの多くは既存のオフィスビルの「建替え」に伴うものであることから、都内のオフィスビルの床面積が大幅に増加するわけではなく、これらの新規案件のすべてが立ち上がったとしてもオフィスビルマーケットの需給バランスが大きく崩れる可能性はほとんどないというものです。

 一見するとこの説明は「なるほど」と思わせるものがありますが、データをじっくり眺めると、実は違った側面が見えてきます。

 今後供給される大規模オフィス(330万平方メートル)の7割が都心3区(231万平方メートル)、さらにそのうちの7割が建替え(162万平方メートル)ということは、これまでマーケットに存在していた「取り壊された」オフィスビルはどの程度存在したのでしょうか。建替えによる新規計画は、容積率の割り増し等が行われることを勘案して仮に300%の割り増しを受けていると仮定すると、その分を割り戻すとその面積は124万平方メートルに相当します。

 つまり、現在のオフィスビルマーケットではこの建替え計画に伴って「取り壊された」ビルが124万平方メートル、森ビルが定義する大規模オフィスビル124棟分がマーケットから消えていることになります。取り壊されたビルには当然多くのテナントが存在していたはずです。そのテナントはビルから追い出されて、既存ビルの空室部分に転居したと考えるのが自然でしょう。

テナントの奪い合い

 実は都心5区の空室率が2年間で3%程度も改善したその値は、ほぼこの追い出されたテナントの面積と一致します。空室率の改善の主な原因は、取り壊されるビルから退避してきた「テナントの退避需要」によるものというのが、オフィスマーケット改善の実態なのです。したがって、オフィスビルの建替えが終了する東京五輪前後となると、多くの案件が竣工を迎える。当然、一旦退去したテナントを呼び戻そうとする。容積率を割り増ししている床については新規のテナントを引き入れようとする。壮絶なテナントの「奪い合い」が発生するだろうことは容易に想像がつきます。

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