家なんて200%買ってはいけない!資産価値ゼロ、賃貸より多額の負担…危険な取引

経済評論家の上念司氏

 日銀のマイナス金利導入による住宅ローン金利低下を受け、「住宅は今が買いどき」という論調も強くなる一方、各種税金・手数料の負担や資産価値の低下、多額の修繕費発生など持家のリスクに関する指摘も多い。「持家か賃貸か」というテーマはこれまで多くのメディアでも取り上げられ、「永遠のテーマ」ともいえる。

 そこで今回は、1月に『家なんて200%買ってはいけない!』(きこ書房)を上梓した経済評論家の上念司氏に、

「持家により発生する大きなリスク」
「総支払い額は、賃貸より持家のほうが大きくなる」
「日本人の“持家信仰”の間違い」
マンションバブル崩壊の可能性」

 などについて聞いた。

―「住宅を買ってはいけない」理由は、なんでしょうか。

上念司氏(以下、上念) 新築物件には新築プレミアムが乗っているため、入居した翌日には2割ぐらい値下がりします。戸建ては築20年で資産価値がゼロになります。どんなにリフォームをしても資産価値はゼロです。持家派の考えや不動産業者の言い分は「家賃を払い続けても何も残らないが、ローンなら資産が残る」という主旨ですが、現実には資産として残りません。

 もちろん、ローンで買った家を人に貸して賃料で稼いで、20年経って資産価値がゼロになった時点で自分が住んで相続税をゼロで済ませる、というような賢いことをするなら問題ありません。

――ローンと家賃の支払いを比較すると、どちらのほうが少なくて済むのですか。

上念 ローンと家賃の支払総額をシミュレートすると、どうなるでしょうか。4000万円の家を頭金1000万円で購入し、ローンは35年、金利は1%、1.5%、1.7%の3パターンを想定し、修繕費は10年ごとに150万円と想定します。一方、賃貸は子育てに応じて1~10年目は15万円、11~26年目は20万円、子供が独立した27~35年目は10万円、2年ごとに更新料1カ月を想定します。

 すると、金利が1.7%になると購入と賃貸の支出がほぼ同額になりますが、購入の場合はローン手数料、売買仲介料、各種保険代などで400~500万円が上乗せされます。しかも、マンションの修繕積立金は、大規模な修繕が発生すれば値上がりする可能性があります。戸建てなら修繕積立金はありませんが、それでも通常の維持費や老朽化した時にリフォーム費用がかかります。つまり家を買うほうが支払総額が大きい上に、資産がゼロになってしまうため、買ったほうがよいという結論にはなりません。

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