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住宅ジャーナリスト・山下和之の目

マンション、異常な高騰止まらず販売急減速…安くても狭すぎる「格下げ」物件に要注意!

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坪単価が上がると専有面積は狭くなる

 以上の要素をみると、とてもじゃないですが単価を引き下げられる環境にはありません。 では、どうすればいいのでしょうか。

 最初に出てくるのが、個別住戸の専有面積の圧縮です。東京カンテイの調査によると、グラフにもあるように、首都圏では2000年に入ってからジワジワとマンションの坪単価(棒グラフ)が上がってきましたが、それに反比例して専有面積(折れ線グラフ)は狭くなっています。みごとな反比例の関係です。


 

面積を狭くすれば価格上昇を抑制できる

 坪単価200万円の物件が220万円になれば、20坪(66平方メートル)の価格は4000万円から4400万円になってしまいます。しかし、専有面積を18坪(59.4平方メートル)に削れば、坪220万円でも3960万円にできます。それまでの価格の4000万円よりむしろ安くなっているようにみえます。

 この専有面積圧縮の動き、リーマンショックによって売れなくなった2009年~10年には若干広くなりましたが、その後再び縮小への圧力が強まっているようにみえます。

近畿圏でも首都圏と同じ傾向が始まっている

 近畿圏の動向をみても、首都圏とほぼ同様のことがあてはまります。10年に大幅に専有面積が狭くなった後、11年、12年、13年と回復しましたが、やはり14年、15年は狭くなっています。

 まだ10年の底までには至っていませんが、逆にいえば数年前のその底に向けて再び急激な圧縮が起こる可能性がないとはいえません。首都圏以上にドラスチックな動きがあり得る市場といっていいでしょう。


ジワジワと見えにくいかたちで進行している

 実際、このところの動向はどうなのでしょうか。直近の傾向については不動産経済研究所のデータをもとにチェックしておきましょう。

 グラフは2014年1月以降の首都圏新築マンションの坪単価と専有面積の変化を示しています。

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