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都心のビル、空前の低空室率の「本当の理由」…壮絶なテナント・ドミノ倒し目前か

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「Thinkstock」より

 今、東京都心を歩くと、数多くの工事現場にクレーンが林立し、建設の槌音がこだまする光景を随所で目にすることができる。東京都内は2020年にオリンピック・パラリンピックが開催されるのだから、関連する工事が多いのだろう、多くの人はそう感じるかもしれないが、実は五輪施設関連の工事は、国立競技場の新設などの大型工事はいくつかあるものの、都心部にそれほど競技施設が新たに立ち並ぶわけではない。
 
 建設されている多くは巨大なオフィスビルだ。森ビルの調査によれば、2016年から五輪が開催される2020年までの5年間に都内では88棟、面積にして約473万平方メートルの大規模ビルの供給が予定されている。大規模ビルとは森ビルの定義によれば1棟の床面積が1万平方メートル(約3000坪)以上のビルを指す。これから東京五輪開催までに年平均で118万平方メートルのオフィスが都内で新たに誕生することになる。

 この年間118万平方メートルという供給量は、平成バブル期といわれた平成初期の頃の供給量にほぼ匹敵する大量供給だ。平成バブル期と異なるのは供給棟数である。

 1989年から92年までの4年間のオフィス供給量は426万平方メートルで、2016年からの4年間の供給予定面積とほぼ一緒だ。ところがこれを棟数で比較すると1989年から92年までの棟数は161棟にも及ぶ。つまり、平成バブル期は1棟平均2万6,460平方メートル(約8,000坪)だったビルの規模が、今後4年間で建設されるビルは平均で5万3,750平方メートル(約1万6,260坪)と約2倍の規模に膨らむことになるのだ。
 
 さらに特徴的なのは、今後供給が予定されているビルの約70%が都心3区(千代田、中央、港)で建設が予定されていることだ。現在、東京都心のオフィス市場は活況を呈していて空きがほとんどないともいわれる。実際に三鬼商事の調べでは都心5区のオフィスビルの空室率は2017年末段階で3.0%程度、業界では空室率が4%台になると「完全な売り手市場」といわれるなか、3%かつかつという数値はやや異常な状態とも受け取れる。
 
 また同じく森ビルの発表によれば、都心3区で新たに供給される予定のオフィスビルのうち約70%相当が、既存ビルの建替えによるものだという。

 つまり今後、大量供給は予定されているものの、その中身は老朽化した既存ビルの建替えが中心であるから、オフィス床が大量に余ることはなく、市場では十分に吸収できるというのが業界関係者の見方だ。

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