東京23区内の限界集落…豊洲、「高齢者ホットスポット」化で資産価値減少の懸念も？
2015年の「国勢調査」によると、日本の高齢化率（65歳以上の人口比率）は26.6％となっている。都道府県別では、高齢化がもっとも進んでいるのは秋田県で33.8％だ。
一方、東京23区は22.0％で「若く活気にあふれていて、余裕のある地域」といわれている。しかし、東京23区内でも高齢化が進行している地域が存在する。その地域を「高齢者ホットスポット」と呼んで警鐘を鳴らすのが、東京23区研究所の池田利道所長だ。たとえば、東京23区でもっとも高齢化率が高い大田区東糀谷6丁目は60.6％となっている。
その背景には、何があるのか。池田氏に話を聞いた。
東京23区内にも存在する「限界集落」
――東京23区の「高齢者ホットスポット」について教えてください。
池田利道氏（以下、池田） まず、東京23区の高齢化率上位5地区を紹介します。大田区東糀谷6丁目（60.6％）、北区桐ヶ丘1丁目（58.5％）、世田谷区大蔵3丁目（55.1％）、北区桐ヶ丘2丁目（54.4％）、北区王子本町3丁目（53.1％）です。人口の50％以上を65歳以上の高齢者が占める地域を「限界集落」と呼びますが、これは地方だけでなく東京23区にも存在するということです。
これらの地区だけが特別なのかといえば、そうではなく、30位の渋谷区神宮前6丁目は41.2％、100位の墨田区京島3丁目でも33.1％です。東京23区全体の高齢化率は22％で、若い地域ではありますが、ホットスポット的に高齢化率の高い地域が存在しているということです。
東京23区には、3000を超える「町丁」があります。今回の調査では、500人以上が住む町丁（2870カ所あまり）を基に分析しています。
――では、なぜ東京23区でもホットスポット的に高齢化率の高い地域が生まれているのでしょうか。
池田 多くの場合、高齢化率が高い地区には団地が建ち並んでいます。なかには墨田区京島3丁目のように木造住宅の密集地もありますが、基本的には団地や共同住宅が密集している地域の高齢化率が高いのです。ただ、板橋区常盤台2丁目は高級住宅街ですが、高齢化率は33.4％と高く、93位にランクインしています。
東京というのは流動的な地域です。しかし、居住者の定住化が進展すると、当たり前ですが、その居住者は歳をとっていきます。そのため、「高齢者ホットスポット」のキーワードは「定住」です。
――なぜ、団地建設に伴う定住化が進展したのでしょうか。
池田 まず、団地について説明しましょう。1960年版の「国民生活白書」は、「団地族」の特徴について「大企業や官公庁に勤めるホワイトカラーが多く、所得水準も教育水準も高い。パン食、肉食など食生活の高級化も進んでおり、耐久消費財の保有率も高い」と分析しています。
当時、こうしたライフスタイルは憧れの的でした。「食寝分離」といって、食事する場所と寝る場所が分離している居住環境が広まりました。団地は商業施設やサービス施設も充実していたため、その周辺に住宅開発が進むという波及効果も生みました。こうした流れで、団地が建ち並ぶ地域が形成されていきました。
街の機能が高齢者向けに特化してしまう
――高齢者の定住化が進む一方で、若者は団地から去っていったような印象があります。
池田 住宅やマンション、団地は約40～50年にわたって維持されます。若い方は40年前の建物に魅力を感じない一方で、高齢者の定住化が進展しました。そして、高齢者の定住化が進むと、街の機能が高齢者向けに特化するようになります。
たとえば、小児科の代わりに整骨院や整形外科が増えて、子育て世代にとって必要なベビー用品販売店やスーパーマーケットがなくなり、コンビニだけになっていく……高齢者にとって、より利便性の高い街になっていきます。
小売店や地域医療などの施設やサービスが高齢者にとって便利になる半面、子育て世代にとっては魅力がなくなる。そのため、ますます街の高齢化が進展することになるのです。
――特に団地は、機能を特化させやすい面があるようです。
池田 仮に、ある若い夫婦が都営団地の抽選に申し込んで当たったとしましょう。しかし、いざ街を歩いてみると、あるのは高齢者向けのサービスや施設のみ。それでは、「ここに住もう」という気にならないのも当然です。
その一方、もし高齢者夫婦が当選すれば「ここに住もう」という気になり、より街が高齢化してしまう。若い世代の流入がないまま居住者が高齢化することで、街全体の活力が失われていってしまいます。
――街は、まるで生き物のようですね。
池田 そう、街はそこに住んでいる人によって変わるのです。また、賃貸、分譲、戸建て、マンションなどのさまざまな形態の住宅が並び、子育て世代、単身者、高齢者などのさまざまな世代の人間が居住することにより、街は機能が複合化し活力が生まれます。
しかし、街が高齢者向けの機能に特化してしまうと、機能の複合化が止まってさらに高齢化してしまいます。これが、「高齢者ホットスポット」の正体です。
ちなみに、地方の限界集落も高齢化率は高いのですが、こちらは人口流出の問題が大きく、東京23区の高齢化とは意味合いが違います。この問題については、著書『23区格差』（中央公論新社）で触れています。
武蔵小杉、豊洲も“高齢化”する？
――高齢者にとって住みやすい環境が整うことで、さらに定住化が進みますね。
池田 そうした街は、高齢者にとって幸せな街であることは間違いありません。そのため、高齢者の定住化が進むわけです。
東京23区の高齢化率が高い上位100地区のうち、団地型の町丁74カ所の平均定住率は23区平均（22％）の2倍以上となる47％にのぼっており、団地も大きな福祉施設などもない22カ所の町丁も同47％です。高齢化に悩んでいる街は、つまりは定住化が進んでいる街なのです。
今も、行政はさかんに定住化を促しています。しかし、定住に価値があったのは、高度成長期で若者が次々と移動し街も活性化することができた時代です。少子高齢化が進む現在、高齢者の定住がどのような意味を持つのかを、行政は再考すべきです。
――30～40代のビジネスパーソンに向けて、何かアドバイスはありますか。
池田 家やマンションを購入するのは、30代前半～40代中盤の世代がもっとも多いです。なかには60代で購入するケースもありますが、これは「子どものため」という目的が多いでしょう。
今、飛ぶ鳥を落とす勢いのある地区は、神奈川県川崎市の武蔵小杉と東京都江東区の豊洲でしょう。いずれも巨大なタワーマンションが建ち並び、賃貸ではなく分譲で“終の棲家”として購入する方が多いです。武蔵小杉は高齢者向けの施設やサービスはほとんどなく、子育て世代や若者向けの街です。しかし、定住が進むと居住者も老いていきます。そのため、武蔵小杉も豊洲も、あと40年くらいすれば高齢化していくでしょう。
マンションの場合、建て替えには全世帯の3分の2の同意が必要ですが、これらのタワマンの住民が高齢化した場合、建て替えの同意が得られるかは大きな疑問です。しかし、建て替えられなければ資産価値は減る一方です。そうした街は、デベロッパーとしても新たな投資対象にはなりません。
これはマスコミにも責任があるのですが、戸建てやマンションの購入に際して、もっとも多い情報は「子育てしやすいか」「通勤しやすいか」などです。しかし、人生が80年くらいだとすれば仕事も65歳ぐらいで終わる人が多いでしょう。子育ても10年もたてば終わります。その後の人生は長いのです。
マスコミは、70歳や80歳の人向けにも「その家やマンションは快適か」「その地区は住みやすいか」などの情報提供をすべきです。そして、仕事や子育てが終わった後は、新たなライフスタイルに合わせた住宅や居住地域を選択すべきです。
（構成＝長井雄一朗／ライター）