レオパレス、異常な確率で欠陥物件、人命を脅かす瑕疵も…一方的契約解除で訴訟続出

　レオパレス21は5月29日、運営するアパート計206棟で施工不良を確認したと発表した。「界壁」と呼ばれる、防火性や防音性に影響のある部材が天井裏に未設置、あるいは設置範囲が不十分だったという。建築基準法違反の疑いもある。

　来年6月までおよそ1年をかけて3万7853棟のアパートを調査し、不備があれば改修するとしている。

　同社はこれまでも、サブリースの一方的な契約解除や賃料減額の問題のほか、管理物件の修繕に関し契約していた修繕をほとんど実施していなかったなどとして、いずれも昨年から相当数のアパートオーナーから訴訟を起こされている。

　そして、続けさまに今回の問題が判明した。実質1年ほどの間に、数々の問題が表面化してきた感がある。不動産関係者からすると、今回の問題も含めてすべて「ようやく今、出てきたか」と思うのは、筆者だけではないだろう。

　かねてレオパレスは、一部で壁が薄いので隣が何をしているのかわかるほど音が漏れると居住者から指摘が上がっていた。実際に平成初期の頃、一時レオパレスに住んでいた友人宅に泊まると、隣の音がひどく聞こえた思い出がある。その後、不動産業界に身を置くことになってからも、時折、レオパレスの居住性については芳しくない話を耳にし、そのたびに壁が薄い、素材が悪いなどという話が聞こえていた。

　ただ、レオパレスのアパートにもグレードがあり、低位のグレードであればコストの面もあり、ある程度はそういった話もあり得るだろう。しかし、今回の問題ではそもそも施工に問題がある建物が相当数見つかっており、普通では考えられない確率で建物に問題があるということになる。結果的に、施工の悪い建物がたくさんあり、それらの実態が明るみに出たのかもしれない。

　また、今回の問題は、間接的に過去の問題とつながる部分もある。問題となっている「界壁」不備によって、防火性能だけでなく、隣室との防音性能が劣ることになると前述した。あくまで可能性にすぎないが、もし、隣室との音の問題で入居者がすぐに退去してしまうような部屋があれば、当然、そのアパートは入居率の悪い物件となり、サブリースしているレオパレス側としては、サブリース契約の履行が難しくなり、賃料の減額やサブリース契約解除の対象となる。

　つまり、レオパレス側がつくった原因で入居率が悪くなり、苦しんだオーナーがさらにサブリース契約を一方的に改悪、もしくは解除されたという事態につながったケースもあったのではないか。これに当てはまるケースは少ないかもしれないが、仮にそうであれば、自分で起こしたミスの責任をオーナーに取らせていたかたちになり、事業者の責任という意味では最悪だ。