新築ワンルーム投資などやってはいけない？約30年間キャッシュアウトで収支マイナスに

　失敗したと思っても、ずっと物件を持っているよりも売ったほうが傷は浅くなる。そのためには、毒をもって毒を制すことをおすすめする。不動産には不動産を充てると損益は通算しやすい。そのためには自宅を購入することだ。自宅も不動産投資同様にローンを組んで購入することになる。自宅の住宅ローンの場合には「フラット35」というセーフティネットが存在する。民間の低利の変動金利が借りられなくてもフラット35は借りられる可能性がある。それに、フラット35なら自分の年収が高ければ頭金なしで物件を購入する、フルローンという方法も取れる。

新築ワンルームの損失を自宅の利益で相殺

　ローンさえ借りられれば、独身者でも自宅を買って資産形成して、自宅の利益とワンルームの損失を相殺することができる。なぜなら、自宅は一般の不動産投資と違って、金利が安く、税制が優遇されており、値下がり幅が小さいからだ。

　金利は一般の不動産投資が約2％前後なのに対して、自宅は最低金利が0.5％ほどと低い。賃料の表面利回り3.5％から2％を引くと1.5％しか残らないが、0.5％の金利なら、3％残る。これに加えて、優遇税制で自宅の住宅ローンを組むとローン残高の1％が還付される。マイナス0.5％の金利なので、実質利回りは4％になる。投資の損失を毎年4％の利回りの自宅で相殺するのだ。

　先ほど説明したように、ワンルームの年間収支はマイナスになる。家賃よりもローン返済が多く、固定資産税もかかるので、数十万のマイナスは毎年出る。これと相殺するために、自宅の住宅ローンを組むとローン残高の1％が還付される。これは最大40万円もらえるので、これで補填できることになる。支払う税金を還付される税金で返す方法になる。このためには自宅は50平方メートル以上にしなければ、この還付の税制が受けられないので気をつけよう。

　また、売却したときの利益には不動産投資では20～40％程度の税率がかかるが、自宅は3000万円まで無税になる。自宅で値上がり益が出やすいのは、次に買う人が自宅目的だからだ。これが投資になると、少しでも安く買いたい人ばかりなので購入価格が安くなりがちだ。しかし、自宅は気に入れば買う人が多いので、値崩れがしにくい。結果として、自宅の値下がり幅は都心部に近ければ年間1％と下がりにくくなる。不動産投資が2.5％は下がることから、ここでも毎年1.5％の差が生まれる。金利と税制の差と合わせて、かなりの差があることになる。