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住宅ジャーナリスト・山下和之の目

住宅ローン、うっかり支払い遅延で“トンデモナイ事態”に…返済額が数百万円増加も

文=山下和之/住宅ジャーナリスト
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変動金利型は5年後に最大25%増加のリスク

 変動金利型の住宅ローンは、借入後の金利動向によって適用金利が変わり、返済額も変わるタイプのローンです。ですから、借入後の金利上昇によって返済額が増加するリスクがあることを知っておきましょう。

 その変動金利型の金利や返済額の見直しには、ルールが設けられています。まず、5年間は金利が変動しても返済額は変わりません。それが変動金利型の第1のルールです。その間に金利が上がった場合には、返済額に占める利息分の割合が増加し、元金分が減少します。そのため、当初の予定より元金の減り方が遅くなってしまいます。

 5年後にはその時点の金利で返済額を見直すことになります。その際には増額は当初返済額の25%までに抑えられます。それが変動金利型の第2のルールですが、金利上昇が大きく、25%内に収まらない場合には、その後の元金と利息の割合を見直し、利息分の割合が大きくなって、残高の減り方が遅くなります。

 25%までというルールがあるといっても、それ以上の部分をまけてくれるわけではありません。あくまでもそれ以降に持ち越されるということなので、注意してください。

 現在のような超低金利時代であれば、5年後の金利が今以上に下がっていることは考えにくく、むしろ上がっている可能性のほうが高いでしょう。ですから、変動金利型ローンを利用する場合には、5年後には最悪25%返済額が増えることを念頭において、それでも問題がないような返済計画を立てるようにしておきたいものです。

固定期間選択型は天井知らずの増額の可能性

 一方、固定期間選択型には変動金利型の25%ルールは適用されません。固定期間終了時には、その時点の金利で返済額を再計算して新たな返済額が決定されます。ですから、金利が大幅に上がれば、返済額が25%以上、3割、4割の増額になるリスクもあります。

 特に、固定期間選択型の固定2年、3年といった固定期間の短いものは、金融機関によって0.4%台、0.5%台の低い金利が設定されているため、その金利の低さにひかれて利用する人が少なくないのですが、その場合には2年後、3年後に返済額が増えるリスクがあることをシッカリと理解しておきましょう。やはり、金利が上昇して返済額が増えても、返済に問題がないような返済計画にしておかなければなりません。

 こうした低い金利のローンは、固定期間中の金利引下げが大きく、その後は金利引下げ幅が小さくなるルールが定められているタイプもあります。その場合には、金利上昇以上に適用金利が上がってしまうので、いっそうの注意が必要です。

 たとえば、固定期間選択型の3年固定の当初の金利を0.45%に設定している金融機関があります。店頭表示の金利は2.95%ですが、これを固定期間の3年間だけ金利を2.50%引き下げて0.45%としているわけです。しかし、3年後からはこの金利引下げが2.50%から1.75%に縮小します。仮に、3年後の金利が現在と変わらない場合でも、金利引下げ幅が2.50%から1.75%に縮小されることで、自動的に金利が0.75%上がってしまい、0.45%から1.20%に上がります。その上、3年間で金利が0.5%上がっていれば1.70%、1.0%上がっていれば2.20%になります。

 借入額3000万円、35年元利均等・ボーナス返済なしだと、当初0.45%の3年間の返済額は7万7214円ですが、3年後の適用金利が1.20%なら8万6411円に、1.70%なら9万3045円に、2.20%なら9万9444円に増加します。当初3年間に比べると3割近い増額もあるので、ルールを十分に理解していないと大変なことになります。
(文=山下和之/住宅ジャーナリスト)

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