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沖有人「不動産の“常識”を疑え」

文京区、国立・私立中学への進学率4割の秘密…公立小選びの新基準「学区年収」とは

文=沖有人/スタイルアクト(株)代表取締役、不動産コンサルタント
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 当時、私が住んでいた江東区の国立・私立中学校への進学率は22.5%と東京都の中では悪くないが、文京区の半分ほどにすぎない。この数字は、親の教育熱心度の表れと言っても過言ではないだろう。

「公立小移民」の実態

 こうして、晴れて希望の公立小学校に入学できた。人気校はクラス数も多く、学校に活気があり、親は総じて教育熱心だった。小学4年生くらいから進学塾に通わせ、中学受験をするのが当たり前という雰囲気は子どもに緊張感を持たせたと思う。遊び友だちも受験をするという環境は、自分もするという意識を持たせやすい。

 実は、小学校高学年になって引っ越し先のタウンハウスから近くの戸建て(賃貸)に引っ越している。ここは小学校に直線距離では近いものの、学区外で越境通学に当たった。住所の変更届を出すと、学区内に大きなマンションが建つなどした場合は学区内の生徒を優先するため、越境者は転校を余儀なくされる旨を伝えられた。幸い、学区内の高級住宅地は低層の戸建てが多く、大規模な高層マンションは建つ可能性が低い。こうして、卒業までこの小学校に通わせることができた。

 こうした、お目当ての公立小学校に子どもを通わせるために、その学区内に引っ越す世帯を「公立小移民」と呼ぶ。私もこれに該当するが、人気の公立小学校では定員の2割近くがこうした入学目的の引っ越し族になる。

「学区年収」が小学校のレベルを決める

 それだけニーズがあるのは明確だが、小学校の優劣をどのように判別するかはこれまで口コミのみに頼っていた。そこに「学区年収」というひとつの指標を与えると、多くのことがわかる。

 学区年収とは、公立小学校の学区内の町丁目の年収から算出する。親の年収と最終学歴は相関性が高く、学区年収が高ければその分教育熱心になる。先ほどの文京区の例が最たるものだ。公立小学校の学区年収が高いところは狙い目だ。首都圏の学区年収は「住まいサーフィン」【※1】という無料会員制サイトで開示しているので、参考にしてもらいたい。

 ちなみに、学区年収の高いところのマンションの資産性はほかのエリアよりも300万円ほど高い。所有すると、300万円分は価格が維持されやすいということだ。

(文=沖有人/スタイルアクト(株)代表取締役、不動産コンサルタント)

【※1】
住まいサーフィン

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