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米山秀隆「不動産の真実」

マンション、「所在不明」住戸増加が深刻化…4割近くの物件が修繕積立金不足

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「Getty Images」より

増える空室と所有者不明住戸

 滋賀県野洲市が空家対策特別措置法(以下、空家法)に基づき、廃墟化したマンションの強制解体を決めるなど、老朽マンションをめぐる問題が急速にクローズアップされている。筆者が『限界マンション』(日本経済新聞出版社)を著したのは2015年のことで、建物の老朽化と区分所有者の高齢化という2つの老いにより、今後、管理不全になるマンションが急増することに警鐘を鳴らした。しかし、事態はさらに悪化し、「限界マンション」を超えた「廃墟マンション」が出現するようになっている。

 そうした折、5年に1回調査が行われる国土交通省「マンション総合調査」の2018年分の結果が4月26日に発表された。その結果によれば、管理組合の機能低下をもたらす可能性が高い空室化の進展は、5年前の2013年調査と比較すると、完成年次が古いマンションで顕著になっている。

 現在、所有者不明土地の増加が社会問題化しているが、マンションについても将来、増えていく可能性がある。今回調査で、所在不明・連絡先不通の住戸の割合が新規項目として追加され、そうした住戸のあるマンションの割合は全体の3.9%であった。うち総戸数に対するそうした住戸の割合が20%超のマンションは全体の2.2%であった。古いマンションほど不明率が高く、すでに一部マンションでは、不明問題が深刻化している。不明増加がもたらす問題としては、管理不全を招くほか、多数決による議決が難しくなることなどがあげられる。

 一方で、管理費・修繕積立金の滞納状況は、古いマンションで改善が見られるなど良い点もある。また、マンションの劣化を食い止めるためには、維持修繕の原資となる積立金を十分に確保しておく必要があるが、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は、2013年の46.0%から2018年には53.6%に上昇し、この点も改善した。

長期修繕計画と修繕積立金の質

 しかし、長期修繕計画と修繕積立金の質を問う、今回調査から追加された調査項目の結果を見ると、その中身は良くない。

 長期修繕計画の見直しは「5年を目安に定期的に見直している」割合が56.3%と半数を超えた。しかし、「修繕工事実施直前に見直し」12.5%、「修繕工事実施直後に見直し」10.1%と、泥縄的なタイミングでの見直しに留まっているケースも少なくなく、見直しを行っていないマンションも5.7%あった。

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