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米山秀隆「不動産の真実」

相続対策としての賃貸住宅取得に逆風…賃貸が過剰供給、“相続で過度に有利”是正の機運

文=米山秀隆/住宅・土地アナリスト
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「Getty Images」より

慢性的に供給過剰な賃貸物件

 よく知られているように、不動産は現金に比べて大幅に評価を減らせるため、相続対策として、しばしば賃貸物件が建設・取得される。

 まず、土地の相続税評価額は路線価をもとに算出されるが、路線価は土地取引の目安となる地価公示の8割程度である。貸家を建設すると、「貸家建付地」として評価されることになり、更地のままにしておくよりは、2~3割ほど低くなる。さらに、不動産の貸付として使っている土地は、小規模宅地の特例の制度を使うことにより、200平方メートルまでは5割引となる。このように、貸家建設によって、土地の相続税評価額を圧縮できる。

 建物の相続税評価額については、固定資産税評価額が使われ、これが建築費の7割程度までとなっている。さらに、賃貸にすると固定資産税評価額の7割程度になるため、結果として実勢価格の半分程度の評価となる。つまり、現金のまま保有している場合に比べ、相続税評価額を半分程度に圧縮できる計算になる。さらに、貸家の建設資金を金融機関から借り入れた場合、借入金を相続財産から差し引くことができる。

 こうした税制上のメリットにより、日本の賃貸住宅市場では、実需を満たす以上に物件供給がなされている。総務省「住宅・土地統計調査」によれば、賃貸物件の空室率は18.5%(2018年)に達するが、これは例えば10%ほどのアメリカに比べれば極めて高い。次々と供給される新築物件に需要が向かえば、既存物件の空室率は上昇する一方になる。

 これを空き家問題の観点から捉えると、オーナーに募集の意向があり、物件が管理されていれば空室が増えても問題がないが、そうでなければ、戸建ての空き家問題と同様、老朽化の進展とともに、管理不全の物件がいずれ大量に朽ち果てるという問題が生じかねない。現に大分県別府市では、朽ち果てた賃貸物件を代執行するのに500万円ほどかかり、しかも所有者不明で回収できなかった例がある。

資産圧縮幅を抑える動き

 2015年1月からの相続課税強化に伴う貸家建設ブームは一段落したとはいえ、慢性的な供給過剰をもたらす日本の賃貸住宅市場の構造をこのままにしておいてよいのかという問題意識は、着実に高まっている。

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