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米山秀隆「不動産の真実」

相続対策としての賃貸住宅取得に逆風…賃貸が過剰供給、“相続で過度に有利”是正の機運

文=米山秀隆/住宅・土地アナリスト
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 国税庁は、財産評価基本通達で土地、建物などの評価方法を定めており、相続人もこれに従って申告した。しかし、同じ通達の6項では、特別の事情がある場合には、路線価以外の合理的な方法で評価することが認められている。今回のケースでは、通達の評価方法をそのまま適用することは、税負担の公平性を著しく害する特別な事情に当たるとする、国税側の主張が認められた。

 つまりこのケースでは、マンション取得が相続発生直前で、しかも実勢価格と路線価の間に著しい乖離が発生したことが、節税対策の行き過ぎと判断されたことになる。しかも借り入れ先の銀行の稟議書には、相続対策の不動産購入を計画する旨の記載などもあった。

賃貸物件供給に歯止めがかかるか

 今回の判決により、今後は賃貸物件取得で相続対策を行おうとする場合、国税の「伝家の宝刀」ともいえる6項により、行き過ぎと指摘されかねないというプレッシャーを受けることになる。6項の適用条件は明示されてはいないが、国税庁内の資料では、基本通達の評価方法を形式的に適用する合理性がなく他に合理的な評価方法があること、また、2つの評価額に著しい乖離があり、その乖離が納税者の行為介在によって発生したものであることの2点とされている。

 要するに路線価と時価に大きな差があり、しかも物件取得後短期間で相続が発生するなど、直前の相続対策が大きな効果を生むことがあからさまなものは、容認できないということであろう。

 筆者はかねてから、貸家建設・取得が相続対策として過度に有利になる仕組みを改める必要性を主張していたが、政治的には難しいと考えていた。政策的に評価額の圧縮幅を縮小しようとしても、政治家にとっては支持者の獲得という意味ではメリットはあまりなく、むしろ富裕層の支持を失う可能性があると考えられるからである。今回、国税が税負担の公平性という、社会正義の側面から切り込み、また、裁判所がこれを支持したのは画期的といえる。相続人は判決を不服として控訴したが、今回の判決内容は上級審でも支持されてしかるべきである。判決の効果が浸透していけば、節税対策の物件建設・供給にもじわじわと影響が及んでいく可能性がある。

(文=米山秀隆/住宅・土地アナリスト)

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