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沖有人「不動産の“常識”を疑え」

新築分譲戸建で欠陥住宅を回避するために本当に必要な事とは?売主=不動産会社の見極め方

文=沖有人/スタイルアクト(株)代表取締役、不動産コンサルタント
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「gettyimages」より

売主は選びたい

 分譲マンションには売主ごとにブランド名がつく。しかし、分譲戸建の売主はブランド名がない分、やや影が薄い。しかし、売主の重要性に変わりはない。

 そこで、新築分譲戸建を内覧したことがある方500人にアンケートした。その結果、持ち家購入に対する希望条件として、売主の信頼性は「絶対必要」38.6%、「かなり必要」41.6%、合計で80%を超える。これ以外の選択肢である「やや必要」17.0%まで含めると97.2%となる。つまり、裏を返すと「あまり必要ない」と「全く必要ない」と答えた人は2.8%しかいない。

 売主の違いは、売却するときに表れる。戸建ではまだ事例が少ないが、マンションでは大手売主の中古価格は安定している。数多くのマンションデベロッパーの中でも、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産などの財閥系は価格が下がりにくい傾向は強い。これは、施工品質がいいのと、ブランド力がもたらす取引の際の安心感が作用していると考えられる。

売主の信用って何だ?

 売主の信用といっても個人差がある。そこで、先ほどのアンケートでは「新築分譲戸建を購入する際、売主の信頼度として、あなたが重視する度合い」を聞いている。その選択肢は、「とても重視」「なるべく重視」「やや重視」「重視していない」の4つだ。これの上位2つの合計割合は以下のようになる。

1位 施工品質への取り組み姿勢     81.8%

2位 その会社の財務状態の健全さ    78.4%

3位 その会社の認知度         68.0%

4位 その会社の市場シェア       59.8%

5位 その会社の同一市区での実績戸数  58.0%

5位 ネットの評判           58.0%

7位 知り合いの推奨          51.0%

 最も重要視されるのが、施工品質への取り組み姿勢だ。これは、売主に自画自賛されたところで信憑性は生まれない。信頼できる第三者の施工チェックがあると、それが最大の姿勢になる。

 この意味で、国が定めた制度がある。住宅性能表示制度だ。新築時点で建設住宅性能評価書を取得することになるが、コストもかかるし、現場負担も大きいので普及率は戸建全体で4分の1ほどしかない。しかし、この住宅性能評価書を取得したものは、欠陥住宅になる確率が0.03%と非常に低い。

 2位の財務状態は上場企業であれば、投資家向けの資料で閲覧することが無料でできる。上場していなくても、企業財務情報を提供するサービスがあるので、売主のチェックは必ず行っておきたい。評点のように1つの数字で判断できるサービスもある。財務諸表を見るなら、自己資本比率(=自己資本÷資産)が高い方がいい。不動産会社がつぶれるのは、いつも借金返済が問題になるときだからだ。

 3位の認知度は名前を知っているかという問題で、エリア特化している企業はエリア内に広告を集中投下しているので、地場密着ということになろう。これは、5位の同一市区での実績戸数とも比例することになる。認知度は多くの人に知られた“評判”でもあるので、安心材料になり得る。

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