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怖すぎるマンション購入の話 発生し続けるコストや手間、失敗するエリア選びの罠

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「Thinkstock」より
 マンション購入検討者にとって衝撃的な本が1月に出版された。それが『住宅情報誌が書かない コワ~い不動産の話』(別冊宝島取材班/宝島社)だ。

 同書によれば、東京オリンピックが開催される2020年まで、新築住宅に関する欠陥や品質の低下などのトラブルリスクが高まっていくという。20年以降は、人口減少による地価の下落リスクが高まる。つまり、待てば待つほど価格が下がりやすくなるということだ。ただし、地価が上がる人気エリアもあり、ますます選別する目が問われてくる。

●都心部はマンションエリア、郊外は戸建てエリアに


 まず、不動産市場は中心地と郊外・地方都市に、大きく二分されていく。

『4つの需要層が狙う「トウキョウ」のそれぞれのマンション事情』の項では、タワーマンションが建つような大都市の中の人気エリアを「トウキョウ」として、今後もマンション需要が見込まれるとする(なお、この「トウキョウ」は京都、福岡といった地方都市にもある)。この「トウキョウ」には「相続税対策」「資産価値を重視した実需組」「国内投資家」「海外投資家」といった不動産市場の大きな役割を担っている4つの需要層からのおカネが流れ込む。このため、価格が下がりづらい。

 地価が高いために戸建住宅は見込めず、マンション向けのエリアとなる。新築マンションは一般的な年収層では手が届かず、中古マンションをリフォームして売買・居住することになる。

 一方、「トウキョウ」以外の郊外・地方都市は需要が少なく、地価がなだらかに下がっていく。このため、戸建住宅でも十分に手が届く価格帯になっていく。つまり、中古マンションよりも戸建住宅という選択になってくるのだ。もし、2500万円で戸建住宅とマンションのどちらも購入を検討できるとしたら、多くの場合、戸建住宅になるはずだ。ここで、中古マンションを買うと、資産価値が大きく減るリスク、買い手がつかなくなるリスクなどを肝に銘じなければならない。

 たとえ100万円台で買えたとしても、マンションはただ所有しているだけで管理費、修繕積立金、固定資産税などのコストがかかる。さらに、マンションの管理組合の役員なども引き受けざるを得なくなる。

『実録 理事長はOL 脱退宣言する高齢者』の項では、「お一人様老後ライフ」のためにと住宅ローンを組んで中古マンションを購入した30代OLが管理組合の理事長を押し付けられ、週末はマンション居住者への管理費・修繕積立金の督促に時間を割かなければならなくなるコワ~い話を紹介している。次の成り手がいないために、延々と理事長をやらされるのだ。

 要するにポイントは、これからはエリアによって、都心部の中古マンションか郊外の新築戸建住宅かに分かれるということだ。