国税庁は相続税や贈与税の基準となる2020年の路線価（1月1日時点）を発表した。

　路線価全国一は35年連続して東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前の1平方メートルあたり4592万円だった。バブル直後（1992年）の3650万円を上回った。

　今年夏に予定されていた東京五輪・パラリンピックや外国人観光客の需要拡大を追い風に、首都圏では再開発が相次ぎ、ホテルや大型オフィスビル、タワーマンションが林立した。だが、新型コロナウイルスの一撃で宴は終わった。ホテルや商業施設の休業が続き、マンション販売やオフィスビルの先行きにも暗雲が漂う。

コロナの影響で21年3月期は最終減益予想

　不動産大手は最高益を更新し続けてきた。20年3月期には三井不動産が6期連続、三菱地所が4期連続、住友不動産も7期連続で最高益を更新した。21年3月期は新型コロナの影響で3社とも営業減益、最終減益を見込む。

　三井不動産は連結営業利益が前期比28.7％減の2000億円の見通しを示した。賃料収入の賃貸セグメントで360億円の減収、328億円の減益を見込む。商業施設の休館や、それに伴う家賃の減免などの影響を織り込んだ。

　三菱地所は連結営業利益が23.2％減の1850億円を予想。新型コロナで事業利益に450億円の影響が出ると見ているが、このうち商業施設の賃料収入の減少によるものが160億円、ホテル関連で150億円のマイナスを想定している。住友不動産の連結営業利益も12.9％減の2040億円と減益を予想。ホテル・イベントホールなどのマイナス影響を120億円見込んでいる。

【不動産大手3社の2021年3月期連結業績予想】

　　　　　　　 売上高　　　　　　　営業利益　　　 　当期利益　　売上高営業利益率

三井不動産　1兆8500（▲2.9）   2000（▲28.7）  1200（▲34.8）     10.8

三菱地所    1兆1420（▲12.3）  1850（▲23.2）  1100（▲25.9）     16.2

住友不動産　 　 8800（▲13.2）  2040（▲12.9）  1300（▲7.8）      23.2

（単位は億円。カッコ内は前期比増減率％。▲はマイナス。営業利益率は%）

商業施設がコロナの影響を最も受ける

　コロナの影響がもっとも大きいのが商業施設だ。三井不動産は新型コロナの蔓延で大型ショッピングセンター（SC）「ららぽーと」を一部を除いて臨時休業した。「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」といった商業施設の20年3月期の賃貸売上高は2404億円。この10年で2倍になった。全体の売上高の1割強というと、さほどではないように見えるが、大黒柱のオフィスの賃貸収入（3602億円）より、実は存在感が大きいのだ。

　大型商業施設が苦戦するなか、アウトレットは好調を維持した。三井アウトレットパークの旗艦店である木更津（千葉県木更津）の20年3月期のテナントの売上高は560億円。19年3月期比3.8％増加した。2～3月はコロナの影響で売上が落ちたにもかかわらず、増収を確保した。