五輪選手村跡のハルミフラッグ、入居時に実質築5年なら“中古マンション”化で価値下落の画像1
「Getty Images」より

 国税庁は相続税や贈与税の基準となる2020年の路線価(1月1日時点)を発表した。

 路線価全国一は35年連続して東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前の1平方メートルあたり4592万円だった。バブル直後(1992年)の3650万円を上回った。

 今年夏に予定されていた東京五輪・パラリンピックや外国人観光客の需要拡大を追い風に、首都圏では再開発が相次ぎ、ホテルや大型オフィスビル、タワーマンションが林立した。だが、新型コロナウイルスの一撃で宴は終わった。ホテルや商業施設の休業が続き、マンション販売やオフィスビルの先行きにも暗雲が漂う。

コロナの影響で21年3月期は最終減益予想

 不動産大手は最高益を更新し続けてきた。20年3月期には三井不動産が6期連続、三菱地所が4期連続、住友不動産も7期連続で最高益を更新した。21年3月期は新型コロナの影響で3社とも営業減益、最終減益を見込む。

 三井不動産は連結営業利益が前期比28.7%減の2000億円の見通しを示した。賃料収入の賃貸セグメントで360億円の減収、328億円の減益を見込む。商業施設の休館や、それに伴う家賃の減免などの影響を織り込んだ。

 三菱地所は連結営業利益が23.2%減の1850億円を予想。新型コロナで事業利益に450億円の影響が出ると見ているが、このうち商業施設の賃料収入の減少によるものが160億円、ホテル関連で150億円のマイナスを想定している。住友不動産の連結営業利益も12.9%減の2040億円と減益を予想。ホテル・イベントホールなどのマイナス影響を120億円見込んでいる。

【不動産大手3社の2021年3月期連結業績予想】

        売上高       営業利益     当期利益  売上高営業利益率

三井不動産 1兆8500(▲2.9)   2000(▲28.7)  1200(▲34.8)     10.8

三菱地所    1兆1420(▲12.3)  1850(▲23.2)  1100(▲25.9)     16.2

住友不動産    8800(▲13.2)  2040(▲12.9)  1300(▲7.8)      23.2

(単位は億円。カッコ内は前期比増減率%。▲はマイナス。営業利益率は%)

商業施設がコロナの影響を最も受ける

 コロナの影響がもっとも大きいのが商業施設だ。三井不動産は新型コロナの蔓延で大型ショッピングセンター(SC)「ららぽーと」を一部を除いて臨時休業した。「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」といった商業施設の20年3月期の賃貸売上高は2404億円。この10年で2倍になった。全体の売上高の1割強というと、さほどではないように見えるが、大黒柱のオフィスの賃貸収入(3602億円)より、実は存在感が大きいのだ。

 大型商業施設が苦戦するなか、アウトレットは好調を維持した。三井アウトレットパークの旗艦店である木更津(千葉県木更津)の20年3月期のテナントの売上高は560億円。19年3月期比3.8%増加した。2~3月はコロナの影響で売上が落ちたにもかかわらず、増収を確保した。

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