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晴海フラッグは本当に“買い”か?…販売不調から一転の影に購入ルールの変更

文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト
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急ピッチで整備が進む晴海フラッグ(2月、撮影=編集部)
急ピッチで整備が進む晴海フラッグ(2月、撮影=T―PRESS編集部)

 2022年、東京の新築マンション市場の帰趨を占うカギは、東京五輪の選手村跡地マンション・晴海フラッグである。このマンションが順調に売れれば、2022年の新築マンション市場は好調と言える。しかし、どうも怪しい雲行きになりそうだ。

 晴海フラッグの分譲総戸数は4145戸。入居開始は2年後の2024年3月以降とされる。

2019年夏・冬の販売不調→購入ルール変更?

 販売が始まったのは五輪開催前の2019年8月から。実質的に第2期の販売は同年12月。コロナや五輪延期によって販売スケジュールが変更され、実質3期は昨年(2021)の11月だった。

 この3回で合計1560戸余りが販売された。残りは2500戸以上。次回(実質4期)の販売は今年(2022)の3月下旬とされている。

 昨年11月の実質3期目の販売戸数は631戸。この631戸に対して、売主11社を代表する幹事社である三井不動産のリリース資料によると「全戸にお申込みをいただきました」とある。実際に申し込みをした方に取材したところによると、抽選会場は一種の異様な熱気に包まれたという。

 売り出された住戸は軒並み数十倍の倍率が付き、中には200倍に迫る住戸もあったようだ。抽選会場には新築マンション購入と転売を半ば業とするような人々が参集。

「家族の名義と法人名義を使って50戸に申し込んで合計150本の札が入っている」

 そんなことを豪語する声も聞かれたとか。

 実は、コロナ前に行われた2019年の8月(第1期)と12月(実質2期)の販売は、傍から見る限り「失敗」に近い状況だった。ここで詳しくは振れないが、お知りになりたい方は私のnote記事「晴海フラッグの類推できる販売側ウラ事情と’24年3月引渡時のリアルな風景 https://note.com/sakakiats/n/nef27521323a2」をお読みいただきたい。

 売主企業にとって、この「2019年夏と冬の敗戦」の記憶は、トラウマになっているのではないか。

 だから、2021年11月(実質3期)の登録・抽選では、少しでも申し込み件数を膨らませるために、以下のようなちょっとずるいルールが採用された。

・一人(あるいは一社)で複数住戸に登録できる

・前回以前(1期と実質2期)の登録で落選した人(あるいは法人)は抽選で3倍優遇

※これは抽選で他の人より3倍当たりやすくするということ。

 つまりその人が申込を入れると、それが「3件」とカウントされる。

 これで一気に見かけ上の登録件数が増えた。前述のように、実は一人の人物によって抽選の札が100本以上入っている、という状況が現出したのである。

 抽選後に行われた当選者たちの「整理」にはかなり混乱が生じたのではないか。抽選日から「全戸にお申込みをいただきました」という広報資料をリリースするまでに約10日を要したのも、この「整理」に時間がかかったからではないかと想像する。

 実質3期までの販売状況はさておき、問題はこの「晴海フラッグ」という大規模なマンションが、ここまでの人気に値するほどの資産価値があるのか、という問題である。

 実質3期までの販売では「五輪選手村跡地」という華やかなイメージが先行した。さらに言えば「東京都中央区」というアドレスも、一種のブランドでありステイタスだと捉えられていたのだろう。

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