マンションも一戸建ても「価格が下がる要因」が全く見当たらない…今が決断の時？

　住宅価格が一戸建て・マンション、新築・中古にかかわらず上がり続けています。首都圏や近畿圏などでは、平均的な会社員ではなかなか手が届かない高嶺の花になりつつありますが、不動産仲介会社では、今後も当面は上がり続けるとみているようです。ほんとうに、そうなのでしょうか。

中古マンションは6年間で34.7％も上がっている

　実際のところどれくらい上がっているのでしょうか。首都圏の新築マンション発売価格の平均と、中古マンションの成約価格の平均の推移を示したのが図表1です。

　青の折れ線グラスの新築マンションは2015年度の5617万円から、2021年度には6360万円に13.2％の上昇ですが、特に2020年度から2021年度にかけては7.7％の高い上昇率になっています。これはあくまでも首都圏平均ですから、東京23区、わけても都心部になると平均価格で1億円を超えてしまいます。

　そのため、相対的に割安感のある中古マンションが買われるようになっています。その結果、2015年度の2932万円が2021年度には3949万円に、6年間で34.7％も上がっています。それでも新築マンションに比べる62.1％の価格水準ですから、まだまだ割安感があります。

Microsoft Word – 首都圏発表資料2022年3月.docx (fudousankeizai.co.jp)

sf_202104-202203.pdf (reins.or.jp)

住宅価格が下がる要素はまったくない！

　こんなに高くなっている一方、私たちの収入はなかなか増えません。需要と供給のバランスを考えると、平均的な会社員が買えないような価格帯になれば、需給バランスが崩れて価格が下がるのではないかと期待されますが、どうもそんなことはなさそうです。というもの、住宅価格を構成するさまざまな要因を分析しても、下落要素はまったくといっていいほどなく、上がる要素に満ちています。

　たとえば、分譲住宅は土地代と建築費が4割ずつで、残りの2割が分譲会社の経費・利益といわれていますが、土地代のもとになる地価が上がっています。2022年1月1日現在の地価を示す「公示地価」は、全国の住宅地平均で0.6％の上昇率ですが、大都市部の実勢価格はもっと上がっています。野村不動産ソリューションズの『住宅地価格動向』の2022年4月調査では、首都圏の年間変動率は7.0％の上昇になっています。

　全国宅地建物取引業界連合会（全宅連）が加盟企業を対象にした調査でも、図表2にあるように、3か月前に比べての現在の地価は、「大きく上昇している」「やや上昇している」の合計が3割を超えており、3か月後の見通しでも4社に1社が上がるとしています。反対に、3か月後は下がるとする企業は1割程度にとどまっているのです。

第25回 不動産市況DI調査 (zentaku.or.jp)