国交省が検討する残クレ型住宅ローンの功罪…実態は“死ぬまで終わらない借金”か

2025.12.16

2025.12.15 20:52 経済

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●この記事のポイント
・国交省が検討する「残クレ型住宅ローン」は、死亡時に自宅を売却して精算する新制度だ。月々の負担は軽くなる一方、住宅市場の歪みや利用者の長期リスクも浮かび上がる。
・月19万円で億ションも可能になる残クレ型住宅ローン。しかし利息負担や相続不可、老後の固定費増大など、見かけの返済額だけでは見えない落とし穴が潜む。
・住宅価格1億円時代に国が打ち出す残クレ型ローンは、市場安定策か価格維持装置か。公的補填を伴う制度が不動産市場と家計にもたらす影響を検証する。

　首都圏のマンション価格高騰が止まらない。不動産経済研究所によると、2024年度の東京23区における新築マンションの平均価格はついに1億円を突破した。中古市場でも都心部を中心に「億ション」が常態化し、一般的な会社員の年収では手が届きにくい水準となっている。

　その結果、購入者側ではペアローンで借入限度額いっぱいまで融資を受ける「パワーカップル」や、返済期間を50年に延ばす超長期ローンを選択するケースが増加している。だが、長らく続いた低金利時代は終わりを告げ、「金利ある世界」への転換が進む中で、こうした無理のある借り方が将来的な家計リスクを増幅させかねないとの懸念も強まっている。

　そうした中、国土交通省が新たな住宅取得支援策として検討を進めているのが、自動車購入などではおなじみの「残価設定型（残クレ型）住宅ローン」だ。関係者によれば制度化に向けた議論は最終局面に入りつつあり、早ければ来年度以降の実装が視野に入るという。月々の返済負担を大幅に軽減できるとされるこの仕組みは、庶民の救世主となるのか、それとも住宅市場に新たな歪みをもたらす“劇薬”となるのか。その実態とリスクを検証する。

●目次

月々の返済が「劇的に下がる」カラクリ
金融機関のリスクを「国が肩代わり」する構造
「家＝資産」という価値観の転換点

月々の返済が「劇的に下がる」カラクリ

　残クレ型住宅ローンの基本構造は、自動車の残価設定ローンと同様だ。購入時に将来の住宅価値（残価）をあらかじめ設定し、物件価格からその残価を差し引いた金額のみを分割返済する。残価部分は返済を据え置き、契約者の死亡時に物件を売却して精算することを前提とする。

　現在の東京で“標準的”ともいわれる1億円のマンション購入を想定し、簡易的にシミュレーションしてみよう（返済期間35年、金利1.0％、元利均等返済と仮定）。

【シミュレーション：1億円の物件をフルローンで購入】
　・通常の住宅ローン：借入額1億円／返済対象額1億円／毎月返済額約27万円
　・残クレ型住宅ローン：借入額1億円／残価3000万円／返済対象額7000万円／毎月返済額約19万円

　残価を3000万円設定することで、月々の返済額は約8万円も圧縮される計算だ。これまで「返済比率が合わず審査に通らない」と都心マンション購入を諦めていた層にとっても、選択肢が一気に広がるインパクトがある。

　ただし、自動車の残クレとの決定的な違いは精算タイミングにある。多くの自動車ローンが3～5年で精算を迎えるのに対し、住宅の場合は原則として「契約者の死亡時」に売却して精算する設計だ。現役世代向けのリバースモーゲージともいえる仕組みである。

金融機関のリスクを「国が肩代わり」する構造

　類似のローン商品は過去にも存在したが、広く普及するには至らなかった。最大の壁となっていたのが金融機関側のリスクである。数十年後、契約者死亡時に売却した物件価格が残価を下回れば、その差額は銀行の損失となる。建物の老朽化や不動産市況の変動を考えれば、このリスクは決して小さくない。

　そこで国交省が検討しているのが、住宅金融支援機構を通じた公的保険制度の導入だ。死亡時の売却額が残価を下回った場合、その差損を機構が補填する仕組みを整えることで、金融機関は担保割れリスクを負わずに融資できるようになる。

　国としては、住宅取得のハードルを引き下げることで住宅市場の急激な冷え込みを防ぎたい思惑があるとみられる。一方で、不動産価格が大きく下落した場合、その損失を最終的に公的資金が引き受ける構造でもあり、「市場調整の痛みを税金で緩和する制度」との批判が出る可能性もある。

　月々の返済負担が軽くなれば、購入希望者は増える。その結果、本来であれば需要減退によって調整されるはずの不動産価格が高止まり、あるいは一段と上昇する恐れはないのか。首都圏マンション市場を専門に分析する不動産コンサルタントの秋田智樹氏は、次のように指摘する。

「表向きは購入者支援ですが、実質的にはデベロッパーの販売支援、つまり価格維持装置としての側面が強い制度です。消費者の購買力が追いつかなければ価格は下がるべきですが、残クレ型ローンで“見かけ上の返済能力”が底上げされれば、強気の価格設定が温存されやすくなります。制度ありきで割高な物件を掴まされるリスクは否定できません」

　利用者側も、このローンがもたらす価値観の変化を理解しておく必要がある。通常の住宅ローンであれば、完済後は自宅が資産として残り、相続の対象となる。しかし残クレ型では、原則として死亡時に売却して精算するため、子どもに住宅を残すことは想定されていない。

　制度設計次第では、相続人が残価相当額を一括返済して住み続ける選択肢が認められる可能性もあるが、多額の資金が必要となり、実務上は売却前提となるケースが大半になるとみられる。

　住宅ローンと老後資金設計を専門とするファイナンシャルプランナーの田中真一氏は、金利負担の盲点をこう指摘する。

「月々の返済額だけで判断するのは危険です。残クレ型でも銀行は1億円全額を貸しており、利息は残価部分を含めた借入全額にかかり続けるケースが多い。元本の減りが遅いため、総支払額では通常のローンより数百万円以上多くなる可能性があります。さらにマンションの場合、管理費や修繕積立金は築年数とともに上昇し、老後の年金生活で家計を圧迫する“長生きリスク”も無視できません」