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榊淳司「不動産を疑え!」

東京都心の新築マンション、高すぎて完成後も売れない物件続出…富裕層のための特殊品化

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「Gettyimages」より

 東京都心で土地の値上がりが止まらない。

 買っているのはホテル事業者、そしてマンションデベロッパー。高くなっても、躊躇せずに買っていく業者がいるので、どんどん値上がりしているのだ。ホテルの場合、今から土地を仕込んでもオリンピック前の開業には間に合わない。東京五輪の閉幕後もインバウンドは増えるだろう、という見込みのもとに買っている。マンションデベロッパーはどうなのか。彼らの最近の事業展開はやや歪だ。

 首都圏の新築マンション市場は、かなり停滞気味だ。2013年から始まった価格の高騰は、今や局地バブルエリアから都心近郊まで広がりつつある。しかし、売れ行きがそれに伴っているかというと、かなり怪しい。都心の港区や千代田区、あるいは新宿区や渋谷区といったところは新築マンションの販売価格が多少高くなっても特殊な需要が存在した。タワーマンションには相続税対策の高層階需要。あるいは2015年頃にピークだった外国人の爆買い。それに、日本国内の富裕層による値上がり期待の投資。

 こういう特殊な需要に支えられて2016年いっぱいは高くなっても売れていた。ところが、国税庁の方針や、中国政府による外貨持ち出し制限などがあって2017年には相続税対策や外国人による購入はほぼ見られなくなってしまった。

 2016年頃には、そういった特殊需要がほとんどなかった城南エリアでも局地バブルによる値上がりが広がった。そもそも世田谷区や品川区、大田区といったところで供給される新築マンションは「買って住む」という実需による購入がほとんどである。それも、富裕層よりも一般の中堅所得者が購入層の中心だ。

 彼らの所得が都心の局地バブルによって上昇したわけではない。むしろ消費税の増税や公共料金の値上がりなどで可処分所得は減少気味。マンションの価格だけが上がっても、そこに収入は追いついていない。だから、高くなったマンションを買えない。その結果、城南エリアの新築マンションは軒並み売れ行き不振。市場を見ると、建物が完成したのに販売が続いているマンションが販売中物件の半数以上を占めるまでになった。

 ところが、マンションデベロッパーたちは高くなった土地を購入せざるを得ない。なぜなら、彼らは常に開発事業を行っていないと会社としての売上は立たないし、利益も上げられない。社員の給料が払えないから会社が維持できないのだ。だから「この値段で買ったら今の相場より15%高く売り出さなければいけない」と予測できる土地でも買ってしまう。その結果、完成在庫となって値引き販売に至る。会社としてはどんどん体力が削られる。

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