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中村芳子「お金のことで苦労せず、人生を楽しむためのお金の基本」

「老後に家賃収入」「貯金ゼロでも買える」に踊らされ…マンション投資で自己破産も

文=中村芳子/アルファアンドアソシエイツ代表、ファイナンシャルプランナー
「老後に家賃収入」「貯金ゼロでも買える」に踊らされ…マンション投資で自己破産もの画像1
「Getty Images」より

「老後には2000万円必要」という金融庁の報告書で不安になった人たちは、今もさまよい続けている。私のメールボックスにも、金融機関や投資会社から「人生100年時代」「老後破産」「不動産投資は効率良く資産を増やせる」「不労所得」とタイトルがついたセミナーの案内が次々に届く。「ああ、こういうセミナーに行く人たちが危ない投資商品を買ってしまうのか」と心が痛む。

20代がワンルームマンションで自己破産するまで

「老後に家賃収入」「貯金ゼロでも買える」に踊らされ…マンション投資で自己破産もの画像2
『50代のいま、やっておくべきお金のこと 新版』(中村芳子/ダイヤモンド社)

 賃貸不動産オーナー向けの無料雑誌「Uchicomi Times」(Vol.24)の記事に、「投資用ワンルームマンションを買った人が、ローンが返せなくなるケースが増えている」とあった。20~30代の会社員が自己資金ゼロで家を買い、投資で毎月発生する赤字分を給料から払えなくなり、債務の任意整理や自己破産に至るケースがあるという。なぜ、このような事態が起こるのか。そのプロセスを推理すると、以下のようになる。

1. 20~30代でも老後が不安になり、マネーセミナーに行く。

2. 「ワンルームマンションを買うと老後に家賃収入ができて安心」と聞く。

3. 「すごくいい物件がある。あなたの収入でも十分買える」と勧められる。

4. 家賃収入やローン返済のシミュレーションを見て、これならいけそうだと思う。

5. 貯金がないため、勧められるまま100%ローンで買う。

6. 購入には、マンション代金以外に100万円ほどかかるので、この分もローンを借りる。

7. 家賃収入よりローン返済が大きいので、毎月数万円のマイナスになる。

8. 固定資産税など、予定していなかった支出も発生して驚く。

9. もともと貯金がなかったため、毎月数万円の持ち出しにたえられず赤字になる。

10.しばらくカードローンでしのぐが、すぐ限度額いっぱいになり、借りられなくなる。

11.住宅ローンもカードローンも返済できなくなる。

12.自己破産せざるを得なくなる。

 では、こうしたひどい目に合わずに、不動産投資で老後に備える正しい方法を考えてみよう。

1.ローン100%はだめ。必ず頭金を入れる。20%以上が目安。

2.退職までにローンを払い終える。

3.業者から買わず、オーナーチェンジ物件を市場で買う。

4.自分が住みたい、我が子を住ませたい物件を選ぶ。

5.管理はしっかりチェック。

100%ローンはだめ

 株式、外貨、不動産。どんな投資にも共通するのは、ローンを借りての投資はリスクが大きくなるということ。投資の王道は「負えないリスクは取らない」こと。このセオリーは不動産投資でも常識だ。ところが、「ワンルームマンション投資は100%ローンが常識」と考える人が増えている。ここ5年ほどの現象で、昔から不動産投資にかかわっている人たちは驚いている。

 2000万円のワンルームの例で見てみよう。わかりやすくするために単純化するため、あくまで参考としてとらえてほしい。

例:価格: 2000万円        購入時の諸費用:100万円

  家賃:月8万円(年96万円)   毎年の経費:18万円

・ケース1:現金で買う → 年78万円のプラス

 年96万円の家賃収入から18万円の経費を引いて、年78万円の収入。投資額2100万円に対する利回りは3.7%。定期預金に預けても0.1%の利息しかつかないから、はるかに有利。年78万円の賃貸収入が老後にあれば確かに心強い。

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