タワーマンション購入の恐ろしい話　高額な管理費や修繕費負担、中国人住人との対立

　販売をするデベロッパーの立場からすれば、販売時点で高額の修繕積立金を徴収することを説明すると多くの顧客が逃げてしまうことがわかっているので、あえて階段を設けて初期の負担が小さいように見せているのです。

高額修繕費のカラクリ

　では、どうしてタワーマンションの修繕にはお金がかかるのでしょうか。

　例えばエレベーター。超高層建物だとエレベーターも高速で上昇する高性能のものが必要となります。各住戸に給水するポンプも高さ200メートルにくみ上げるには高性能のものが必要となります。最近では地震対策として非常用発電機なども設置していますが、これらは発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要となります。

　こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。高性能のうえに特注品も多い。部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

　外壁工事も普通のマンションとはケタ違いにお金がかかります。通常であればタイル壁のマンションは戸当たり80万円から100万円程度の負担ですが、タワーマンションはそもそも足場を組むことができません。屋上からぶら下げるゴンドラなどでの作業となりますが、ゴンドラは小さくて作業効率が悪いうえに、高層部を中心に風、雨などの気象条件の影響を受けやすく、通常のマンションの工事に比べ工期が3倍以上かかるともいわれています。その結果、工事費は本格的な修繕ともなれば通常のマンションの数倍もかかるというようなことになるのです。

　タワーマンション自体がまだ工法が確立されていない部分もあり、ゼネコン各社が試行錯誤のなかで建設されてきた経緯もあります。さらに震災等の影響で防災等の装備も新たに付け加えられています。これらの設備にも当然維持管理のための新たな費用がかかります。大規模修繕を実際に行ったマンションの事例がまだほとんど存在しないことから、実際に現在徴収されている積立金で修繕費が賄える保証はどこにもないのです。

スラム化の懸念も

　タワーマンションが抱えるもうひとつ厄介な問題が、住民構成です。

　ある都心のタワーマンションでの出来事です。筆者の知人であるマンション会社社員がマンション管理組合の第一回目の設立総会に出向き、役員の選任や今後の組合の活動予定などの説明を始めたときのことです。最高層部を数億円で購入した区分所有者である中国人が、彼の説明を遮って発言しました。

「なぜ、この管理組合総会の議事進行は日本語で行われるのだ。私は中国人。このマンションの所有者の多くは中国人と聞いている。ならば総会における使用言語は中国語で行うべきだ」