3年で年収1億円を稼いだ不動産投資の手法とは？投資すべき物件とNG物件の違い

天野　私の場合、物件を再生させること自体にやりがいを感じているので、「お金はあとからついてくる」という感覚です。

　では、どうやって「お金がついてくる」かというと、たとえば空室ばかりの物件を1億円で買った場合、自分なら1年ほどで満室の状態に再生させることができます。その状態で売却すれば、1億5000万円や2億円で売れることも珍しくありません。

　つまり、運営体制を立て直して入居者を集めることで、物件の価値は上がるということです。満室で売却すれば、買主さんは手間をかけることなく最高の状態で運営を始められることになるため、より高く売れます。

中古の木造物件は再生が難しい？

――「中古の木造物件は再生が難しい」と聞きました。なぜでしょうか。

天野　建物自体を再生させるという意味では、「中古の木造」は、むしろ一番難易度が低いといえます。ただ、木造物件の法定耐用年数は20年あまりで、この年数に近づくほど建物の価値はゼロに近づいていくため、その物件を購入しようと思っても金融機関の融資が下りにくいんです。だから、資金的に余裕がある人でないと厳しいでしょう。

――自己資金で購入できれば、大きなチャンスにもなり得るということですね。

天野　そうです。ただ、もし自己資金が1億円あったとして、ボロボロの中古物件にそれを突っ込むくらいなら、もっと別の投資先があるでしょう（笑）。木造の中古物件の再生が難しいのは、資金がないと手に入らないし、資金がある人はほかに投資をするからです。

　木造の中古物件の再生において、金融機関からフルローンもしくはフルローンに近い融資を受けることが可能な場合もあります。その場合、ご自身の信用棄損を起こしてしまうので、今後の成長にブレーキがかかる可能性も高くなります。そのため、事業の継続的な成長という意味で難しいという側面もあります。