ヘタすると路上生活!?　持ち家最大のリスク・金利のカラクリ

　不況とはいえ、住宅の着工件数にはそう大きな変化はない。ライフプランを考えるとき、住宅は最も関心の高いことのひとつだ。若くて独身なら”賃貸派”が圧倒的。しかし、結婚して数年がたち「そろそろ子どもでも」という時期に差しかかると、「子ども部屋も必要になるし、どうせ家賃を払っていくのなら、マイホームを購入したほうがいい」という”購入派”が多くなってくる。

　持ち家であれば棚をつけることもできるし、間取りだって自由に選ぶことができる。なんといっても、老後には家賃の支払いの心配がないことが一番の魅力だろう。いっぽう、賃貸の場合は、会社や子どもの学校のそばなど、そのときの状況や予算に応じて、臨機応変に住居を変えていくことができるし、固定資産税などの税金やリフォーム代も必要ない。

　持ち家と賃貸のどちらがよいかを突き詰めると、何歳まで生きるのかというテーマになってしまうから、簡単に結論を出すことは難しいかもしれない。今回はまず、持ち家のリスクについて考えていこう。

　国土交通省の「土地問題に関する意識調査」（2011年3月）によると、不動産を持つことのリスクについて「維持管理・修繕・建て替え」を挙げた人の割合が42.8％と、最も高いという結果が出ている。以下、「収入減等によるローン負担の増大」（26.4％）、「不動産価格の下落」（24.8％）、「相続」（15.4％）、「ローン金利の上昇」（14.4％）と続く。

　金銭的な面から考えると、確かに住宅を維持するためには税金やリフォーム代がかかる。さらにマンション購入の場合は、管理費、修繕積立金、車を持っているのなら駐車場代など、ローン返済のほかにも負担は大きい。つい、住宅ローンの返済金額だけに目を奪われがちだが、そういった費用も見込んで賃貸と購入とを比べてみよう。

　まずは賃貸。10万円の家賃で、50年間支払うと6797万円だ。この金額には、将来の物価の上昇による家賃アップなども0.5％見込み、8年ごとに引っ越しを行うという前提で計算を行った。仲介手数料や礼金として2カ月分を計上。引越費用は1回20万円を見込んでいる。ただ、今後は礼金や更新料はかからなくなるかもしれない。世の中の流れと少子化で、将来は住宅が余ってくるからだ。

　いっぽう、3500万円の住宅を35年固定金利2.4％のローンで購入する場合、税金やリフォームを考慮すると、一戸建てでも7867万円に達してしまう。注意をしてほしいのは、たった2.4％の金利であっても35年間という長い期間で考えると約1677万円も利息を払う点である。