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元ヤクザの司法書士に聞く「地面師」詐欺事件の裏側…本人なりすましの実態

構成=編集部
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東亜国際合同法務事務所代表の甲村柳市氏

 現在、岡山市内で東亜国際合同法務事務所の代表として司法書士や行政書士の業務に携わる甲村柳市氏は、1972年生まれの49歳。現在のやわらかな物腰からは想像がつかないが、なんとかつては山口組傘下組織の構成員で、服役の経験もあるという。

 異色の経歴を生かして活躍する甲村氏に、昨今の「地面師」の事件について聞く。

相次ぐ地面師による詐欺事件

――2017年に積水ハウスが地面師グループに約55億円を騙し取られた事件はまさに前代未聞でしたが、2021年秋にも、都内の空き地をめぐって2億円が騙し取られた事件で容疑者が逮捕されています。そもそも「地面師」とは何なのでしょうか? 

甲村柳市氏(以下、甲村) 「地面師」とは、辞書には「土地の所有者になりすまして不動産取引を持ちかける詐欺グループ。偽造文書を作成して土地所有者に断りなく登記の移転や書き換えを行い、不動産を第三者に転売して代金を騙し取ったり、借金の担保に入れたりする。土地探し、偽造文書作成などの役割を分担し、事件ごとにメンバーを組み替えているとされる。地面師による詐欺被害は、地価高騰で土地取引が活発だった1990年前後のバブル期に多発したが、近年、再び被害が増加傾向にある」とあります(2017-8-7、朝日新聞出版知恵蔵mini)。

 とはいえ、辞書にあるような「偽造文書を作成して土地所有者に断りなく登記の移転や書き換えを行う」ことは、現在は不可能ですが、2005年に新不動産登記法が施行されるまでは可能だったんです。誰でも登記簿の原本を法務局で閲覧することができたので、バインダーからこっそり抜き取って持ち帰り、書き換えていたんです。

――そんなことができたんですね。

甲村 そうです。しかも、昔はのんびりしていたというか、本人になりすますことは簡単だったんです。住民票の移転も今ほどうるさくなかったので、勝手に所有者の住所移転届を提出して住民票を移転し、国民健康保険証と印鑑で実印登録をして、印鑑証明書の交付を受けるのも簡単でした。印鑑は文具店などで買える安いものです。これで本人になりすますことができたんです。

 以前は、土地の権利証がない場合は「保証書」で登記ができました。保証書制度は2005年に廃止されていますが、「不動産の売主は、その不動産の真正な所有者である」ということを2名の保証人が保証した書面です。保証人は通常は司法書士ですが、いずれかの登記所で登記を受けている成年者であることが要件でした。「ニセの本人」が、この「保証書」を持って管轄の法務局に行って登記することができたんです。

――映画みたいですね。

甲村 そうですね。また、以前は登記名義人の郵便書類のやりとりは普通郵便だったので、「本当の本人」の住所とは別の住所に転送してもらうこともできました。今は本人限定受取郵便のみで、郵便物の転送届も本人確認が必要です。あるいは、登記名義人を被告として民事訴訟を起こし、なりすまし犯が被告として出廷して、わざと敗訴することもありましたね。この判決で不動産の所有権を移転するんです。

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