歴史的建造物のリノベーションや都市再開発―レーサムは不動産から社会を変える

　加速し続けている超高齢化社会、ライフスタイルやワークスタイルの変化に伴い、住まう人、働く人の住まいやオフィスビル、社会インフラなどに対するニーズは複雑化・多様化してきている。そうした中、不動産業界は老朽化したマンションやオフィスビルの建て替えやリノベーションで都市再生、再開発などに取り組み、人々のニーズに応えている。総合不動産会社である株式会社レーサムもそうした企業の１社だ。

株式会社レーサムとは？

　株式会社レーサムは神戸市の築100年以上となっていた「海岸ビルヂング」や京都市の「1928ビル」のような歴史的にも価値がある築古物件から、東京・新宿の靖国通り沿いや銀座通りのような一等地で権利関係が複雑になっていたような物件まで、一般的には再生が簡単ではない不動産を再生し、その価値を高めてきたことから注目されている。

■収益不動産による資産運用、資産形成コンサルティングを目的に設立

　株式会社レーサムの前身は1992年5月、収益不動産による資産運用、そして資産形成コンサルティングを目的として設立された株式会社レーサムリサーチ。株式会社レーサムリサーチが注目され話題となり、その社名が不動産業界で広く知れ渡ることになったのが、2000年、証券化を条件として実施された、マンションなどの建物付き不動産 8 件をまとめた国有不動産の入札事業だ。この不動産を落札し、日本で初めてとなる証券化を行ったことが業界に新しい風を吹き込むこととなった。

■現在は連結子会社12社から構成されるグループに

　株式会社レーサムは翌2001年に店頭登録、2004年にジャスダックに上場、その後、2007年に投資顧問業者、第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業に登録と事業を拡大してきた。現在は株式会社レーサムおよび連結子会社12社から構成されるグループとなり、資産価値創造事業、資産価値向上事業、そして未来価値創造事業を行っている。

レーサムは顧客と社会の優良資産に

“不動産を変えるチカラ。

不動産価値の本質を見極め、お客様と社会の優良資産にする。

RAYSUMはお客様と共に、不動産を変える。

不動産から、世の中を変える。（株式会社レーサム　企業理念）”

　これは株式会社レーサムが掲げている理念だ。同社が手掛けてきた物件はいずれも「お客様と社会の優良資産にする」を具現化してきたもの。築50年どころか110年を超える歴史的建築物の再生はその一つの例だ。

■神戸市の海岸ビルヂングを再生したレーサム

　神戸市にある、国の登録有形文化財にも指定される築110年超の歴史的建造物。重厚な煉瓦作りで、1階あたりの天井高は6 メートル。現代の効率重視となった建物とは一線を画す神戸市の海岸ビルヂングは、前オーナーから相談されてレーサムが購入する以前はテナントが半分も入らず、廃墟、あるいは倉庫のような状態だったという。

　金融機関は築古物件の融資に対して慎重な姿勢をとるのは多くの人が知るところだろう。基本的に銀行は建物の法定耐用年数を基本として融資を行っている。築50年以上の物件に対しての融資は厳しい。110年を超えるとなると厳しいどころではないはず。しかも歴史的建造物のリノベーションとなれば、コストも相応に発生する。

　それを覆したのは、株式会社レーサムがこれまでに取り組んできた歴史的建造物のリノベーションプロジェクトや都市再開発の結果が評価されたことが大きかったのだろう。

■レーサムの再生プロジェクトに小町剛社長の掲げる理想が見える

　株式会社レーサムの小町剛社長は自身が思うことを書き連ねているブログのプロフィールで次のように述べている。

　「時代の中で価値を失いつつある不動産を、知を結集して生まれ変わらせる。社会的に意味のある、心か、想いか主人公の街を創る。」

　神戸市の海岸ビルヂングを再生するリノベーションプロジェクトはこの小町剛社長の言葉通りに行われたといってもよいだろう。

■丁寧な補修で海岸ビルヂングを蘇らせたレーサム

 「昔の鍵はいまのような鍵ではなく、棒鍵というもの。海岸ビルヂングで使われていた鍵はその棒鍵でした。現代的なカードキーなどではなく、このビルの雰囲気にマッチしたこのままの鍵を求める人もいるはずだと考えた。少なくとも自分はそう思った」と、マーケティングを担当したレーサムの長慶歩氏は海岸ビルヂングのリノベーションプロジェクトを紹介する動画で語っている。

　また、この動画でプロパティ・マネジメントを担当した北島健太朗氏は、修復のためにこの建物の床材を剥いだとき、重ね貼りが4層にもわたっていたことを確認し、創建当時の無垢材の床に戻したことを証言している。

　株式会社レーサムはこうして、100年前の床を復活させただけでなく、ネットオークションで真鍮性の建具を調達するなど、丁寧に補修をして海岸ビルヂングを蘇らせた。

　同社の持つ知と社員が抱く思いを結集させ、歴史的建造物を再生。そして、ビルのイメージに適合したテナントを、高い家賃水準で誘致することに成功した。この海岸ビルヂングは収益力が倍増しただけでなく、賑わいも戻ったという。

レーサムの小町剛社長が考える自社の強みとは

　株式会社レーサムという企業を経営トップである小町剛社長はどう見ているのか。自社の強みはどこなのかなど、同社のリクルートサイトでは若手社員の質問に対して答えている。

■チャレンジしたいという気持ちを受け入れる文化

　自社の強みとして挙げているのが「チャレンジしたい」という気持ちを受け入れる文化があること。例えば、駅から徒歩10分以上で繁華街から外れた通りにあり、ニーズ掘り起こしに苦戦しそうな築古の店舗住宅ビルを取得し、商業ビルを新築するという挑戦。東京・下北沢であれば、可能性があるのではないかと探った同社の挑戦は間違っていなかったようだ。竣工１ヶ月間前にはテナントが満床になったという。

■大手が持て余した物件も社員の挑戦で再開発を可能に

　また、東京・新宿では複雑な条件が重なり合い、建替が困難だった築50年の商業ビルを取得。地下公共駐車場の主要な入口があり、閉鎖するのが困難なだけではなく、駐車場への入るための斜面通路の地上権の設定がないなどの権利関係を整理した。さらにテナントの移転交渉も行い、再開発のための土地を創出している。このビルは大手不動産会社が持て余し、手放したものだった。経営トップの小町剛社長が自社の強みとして挙げている、社員の挑戦したい、というマインドを受け入れる文化がなければ、この挑戦はなかったのではないだろうか。

仕入れから販売、そして管理まで

　小町剛社長は自社の可能性について、「世界に打って出られる」と語っている。そのための手法として挙げているのが、「レーサムの手を離れた後も、まるで自分のものであるかのように、お客様の資産を磨き続ける。これを組織の一人ひとりが理解し、そして実践し続ける。この実践を継続する」ということだという。

■レーサムの手を離れたあとも

　重要なのは「レーサムの手を離れた後も」ということではないだろうか。株式会社レーサムは設立時の30年前から一貫して、富裕層向けに、投資ニーズに合わせた数億から数百億の収益不動産の調達、改修、開発および販売を行ってきた。

　固定観念に捉われない不動産への取り組み、過去の事例に固執せず、日々変化している社会に対応できる不動産を仕上げてきたこと、そして仕入れから販売後の管理まで一貫して行ってきたこと、不動産、そして顧客と長期的に向き合ってきたこと。この積み重ねが、「レーサムの手を離れた後も」長く資産として継承されていく不動産を生み出し、ステークホルダーの信頼を獲得することにつながっているといえる。

■レーサムの挑戦は続く

　実際、国の登録有形文化財となっている神戸の海岸ビルヂングや、京都市の登録有形文化財となっている1928ビルのような、一般的に考えればリノベーションが難しいと考えられる築古物件に対して、金融機関からの長期巨額融資を実現させていることなどは、その証といえるだろう。レーサムが次なる挑戦として、どんなプロジェクトを立ち上げるのか。その動向には投資家だけでなく、建設、不動産業界関係者も注目している。

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