「あえて二流物件を狙う」が高利益を生む？　副業投資家のための、不動産投資の新作戦

※画像:『3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資』（ぱる出版刊）

　会社の給料とは別に、もう一つの収入源があれば、とは誰もが考えることだろう。

　だからこそ、いつの時代も投資は多くの人の関心事であり、中でも不動産投資はその筆頭である。ただ、購入してすぐに利益を出せるような好条件の物件は、やはりそうそう転がっているものではない。

　「おいしい物件」であればあるほど、一部の資産家や大投資家がモノにしてしまうからである。コツコツ貯めた給料を元手にしているような副業投資家の出る幕はない。

■「あえて二流物件を狙う」新しい不動産投資

　こうした不動産投資の厳しい現実を踏まえ、「ならば二流物件を狙え」としているのが、独自に編み出した不動産投資の手法で成功を収めている天野真吾さんだ。

　天野さんの手法は、「立地が良く、利回りが高く、入居率が高い」という一流物件を取得するのは困難ということであえて避け、さまざまな理由から状態が悪く、入居者がついていない「二流物件」を割安で取得、リノベーションすることで入居率の高い物件に生まれ変わらせるというもの。

　一流物件と比較すると手間はかかるが、空き部屋の目立つ物件を安く買い、満室で運営できれば当然利回りは高くなり、資産価値も落ちにくい。インカムゲインとキャピタルゲインの両面で「伸びしろ」があるという考え方だ。

　ただ、これは見ようによっては「万馬券狙い」とも映る。やってのけるには、それなりの工夫が必要だ。

■物件再生のキモは企画力

　著書、『3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資』（ぱる出版刊）によると、天野さんのリノベーションの手法は、かなり独特なもの。たとえば、氏は買い上げた物件は、同じ物件の中だとしても、全ての部屋を同じ住環境にすることはない。

　通常、同じ物件の中の部屋は、多少の違いはあっても基本的には同じであることがほとんどだが、これでは内覧にきた人が一部屋見て気に入らなければ、それまでだ。これに対し、各部屋にテーマカラー設けたり、ホームステージングを施したり、と部屋ごとに特色を持たせれば、それだけ内覧者が気に入って入居する確率は高くなる。

　また、女性限定、学生限定、ゴルフ好き限定など、性別や属性、職業に特化して住みやすい物件にリノベーションすることで、他の物件との差別化をするのも有効だという。

　ただきれいにするだけでは、二流物件が競争力を持つのは難しい。リノベーションにはアイデアと企画力が必要なのだ。

■「室内が汚いから購入しない」はチャンスを逃す

　だからこそ、リノベーション前提で購入物件を探す時のチェックポイントも、単なる中古物件購入とは異なる。

　ありがちなのは、物件の内部だけをチェックして、部屋の汚れがひどかったり、共有部が傷んでいたりするというだけで「購入する価値なし」と判断してしまうパターンだ。修繕やリノベーションにどれだけお金がかかるかを計算することもなく諦めてしまう。

　また、物件の内部だけで「買わない」と判断してしまうことは、物件の内部だけで「買う」と判断してしまうということでもある。つまり、一見きれいでリノベーション費用が安上がりだと思うと、それだけで購入を決めてしまうことにもなりえるのだ。

　リノベーション投資ということで、その費用にばかり頭がいきがちだが、見るべきところはそこだけではない。立地や設備、室内の環境などを総合的に見て、自分の資金と照らし合わせながら、リノベーションして運営していくことが可能かを判断する。この姿勢があってはじめて、将来的に大きな利益を生む物件を見極められるのだ。