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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

すでに返済遅延増加…日本人が目を背ける住宅ローン破綻&物価急上昇の恐ろしい現実

文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役
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「gettyimages」より

 最近は終息の傾向を見せていたコロナ禍は再び増勢し、約2年にわたって日本社会を蝕んできているが、その裏側で住宅ローンの延滞問題が生じている。

 フラット35を提供している住宅金融支援機構の調査によれば、ローン返済が困難になっているリスク管理債権が貸付金残高に占める比率は2015年度で5.12%であったものが、2019年度は3.20%まで縮まっていたが、2020年度には3.48%に上昇。2021年度にはこの数値がさらに悪化することが見込まれている。

 コロナ禍によって、収入が減少してしまったことが主な要因である。勤め先に解雇される、給与が減る、賞与が減る、または支給されない、事業主は売上が減少するなど、コロナ禍は多くの人々に多大な影響を与えている。

 フラット35では貸付条件として、ローンの年間総返済額を年収400万円以上では、年収の35%を上限としているが、一般的には年収の25%程度を上限としないと生活は苦しくなるといわれている。

 住宅ローンを延滞し始めると気を付けなければならないのは、民間金融機関から借りている場合、貸付開始当初に優遇金利の適用を受けていると、その優遇がなくなり、店頭金利に切り替えられてしまうことだ。ただでさえ返済が苦しいのに金利を一方的に上げられてしまうのは「池に落ちた犬を棒でたたく」に等しい仕打ちにも見えるが、金融機関はこうしたケースでは結構冷酷である。

 また延滞が3カ月から6カ月も続くと、「期限の利益の喪失」を主張され、自宅を強制競売にかけられてしまう。それによっても債権額の回収ができない場合には、自己破産にまで至るケースもある。対応策の多くは、金融機関に出向いて一定期間の返済猶予やローン期間を延長することで毎月の返済額を減額する、ボーナス払いを停止してもらうなどであるが、いずれの策も借り入れた債権額が減るわけではなく、問題先送りにすぎない。一番の対処法は、任意売却で売り払ってしまうことだ。ローン残高よりも売却額が高ければ、という前提がつくが。

中国に買い負けている日本

 一見するとコロナ禍による非常事態であるために生じた騒動のように感じる問題であるが、実は日本社会では住宅ローン破綻はこれからが本番である。ローン返済額が年収の35%はもちろんのこと、25%であっても住宅ローンを返済していくには、「想定外」の出来事が頻発する恐れが大きいからだ。

 アベノミクスでは異次元の金融緩和を行うことで、市場に大量のマネーを供給し、株式や不動産価格が上昇した。また低金利政策は、通貨安をもたらし、円の対ドル相場は円安が進行、現在で114円台を推移している。

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23:30更新
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