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賃貸物件の退去時、原状回復費20万円請求される→逆に敷金返還…損しない交渉術

文=A4studio
賃貸物件の退去時、損しない交渉術
「gettyimages」より

 2021年6月にあるTwitterユーザーが投稿したつぶやきが話題を集めていた。その内容をまとめると、コロナ禍で不要となった事務所を引き払う際、不動産会社からトイレなどの原状回復費として約20万円、敷金を差し引いても約11万円請求されたが、消費者生活センターなどに相談して対応したところ、敷金内で済み、逆に敷金の一部7500円が返還されたというものだ。

 そこで今回は住宅ローンアドバイザー・コンサルタントとして、数多くの個人向け賃貸物件トラブルに対応してきた新井智美氏に、マンションや事務所といった賃貸物件の退去時トラブルの実態や、心がけておくべきことについて話を聞いた。

トラブル時のプール費用である敷金と原状回復費の関係をおさらい

 そもそも敷金制度と原状回復費はどんな関係にあるのか。

「敷金制度というのは、物件を借りている契約期間のなかで家賃の滞納があったり、借りている人の故意・過失で部屋を傷つけてしまったりした場合に備えて、先に貸主側にお金を預けておく制度のことです。退去時にチェックをし、問題なければその額は返金されますが、契約時の条件に反するような損失が物件にあればそこから差し引かれます。

 次に原状回復費ですが、借主が部屋を汚したり傷つけたりした場合の修理費にあたるものです。これは基本的に敷金から差し引かれるものですが、敷金の金額に収まらない場合は別途費用を請求されることもあります」(新井氏)

原状回復費を減額できる可能性がある「減価償却」という考え方

 件のツイート主は、トイレ修理などの原状回復に20万円かかるとされていたトラブルだったようだが、その際に減価償却を軸に相談し、大幅に請求額が減ったのだという。この減価償却とはどのようなものなのか。

「建物自体、そして建物に付属する畳や壁紙など、いわゆる固定資産については、それぞれ法律で決まった耐用年数があり、その年数を重ねるごとに価値が下がっていき、耐用年数を過ぎると価値が1円になる――このように長期に渡って使用する固定資産について、時間の経過に応じて計算した額を費用として計上することを減価償却といいます。ですので、貸主のオーナーたちは、その耐用年数から算出される減価償却率に合わせて計算した額を減価償却費として計上し、税務署に申告する収支を計算していくわけです。

 とはいえ、耐用年数が過ぎても丁寧に使っていればその設備(固定資産)は使えるわけですから、賃貸物件の場面でも耐用年数が過ぎた設備が利用されることは少なくありません。そして、そのような場面であれば、万が一原状回復費の請求が発生しても、借主側は全額を負担しないで済むのです。

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