住宅購入はあと5年待て？住宅価格＆賃料が大暴落の兆候…未曾有の大量建設ラッシュか

「Thinkstock」より

　今から5年後に起こるであろう、2022年問題というのをご存知でしょうか。

　端的にいうと、都市圏にある農地の一部が放出されて膨大な数の住宅が建築され、不動産価格が下落するのではないかという問題です。これは「生産緑地問題」とも呼ばれ、生産緑地法によるものです。

　1974年に、市街化区域内の宅地化を促す目的で生産緑地法が公布されました。この法律により大都市圏の一部では、農地に対して宅地並みの課税が行われ、都市近郊の農地のほとんどが宅地化されることになりました。

　問題はその後で、91年に同法が改正されて「生産緑地制度」が始まったことです。これは、一部自治体が生産緑地に指定した農地を30年間にわたって固定資産税が大きく軽減され、さらに相続税の納税猶予も受けられる制度です。

　生産緑地とは、市街化区域内の面積500平方メートル以上の農地のことで、生産緑地の指定を受けると建築物を建てるなどの行為が制限されると同時に、農地としての利用・管理が求められます。生産緑地制度が適用されているのは、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他の一部地域です。

　都市部の住宅地のなかに、時折ぽっかりと畑があり、「なぜこんな場所に農地があるんだろう？」と感じてしまうような場所に遭遇したことはないでしょうか。これらはほぼ生産緑地です。

大きなビジネスチャンス

　では、これの何が問題なのか。

　1992年の改正により、生産緑地の指定から30年後が経過すると、所有者が農業を続ける意思がない場合、市区町村の農業委員会に土地の買い取りを申し出ることが可能となります。（現在は、所有者が死亡したり病気などで農業に従事できなくなった場合などしか、買い取りの申し出はできません）

　法律では、市町村は特別な事情がない限り時価で買い取らなければならないと定めていますが、主に財政負担が難しいという事情から、今まで買い取られるケースはほとんどありませんでした。

　市町村が買い取らない場合、市町村の斡旋によって買い手を探すわけですが、生産緑地として買う人（つまり営農する人）がいなければ、この生産緑地指定は解除されます。

　生産緑地が解除されると、従来は固定資産税が宅地の200分の1として減額されていたものが、軽減がなくなり一気に跳ね上がります。