NEW
住宅ジャーナリスト・山下和之の目

首都圏マンション、なぜ売り出し価格より成約価格が高い逆転現象?価格で選ぶと失敗

文=山下和之/住宅ジャーナリスト
【この記事のキーワード】, ,
首都圏マンション、なぜ売り出し価格より成約価格が高い逆転現象?価格で選ぶと失敗の画像1
「gettyimages」より

 最近の首都圏の中古マンション市場では、新規に売り出された物件の平均価格より、実際に成約した物件の平均価格のほうが高くなっています。売出し価格より成約価格のほうが高いという逆転現象が起こっているわけです。なぜ、そんなねじれ現象が発生しているのでしょうか。

仲介市場では新規登録価格からの値引きが常識

 住宅の仲介市場では、新規に売り出された物件の価格をもとに、仲介会社を通して売主と買主が交渉、一定の値引きなどを行った上で契約が成立し、引渡しが行われるのが普通です。その場合、仲介市場で売り物件が多く、買い手が少ないという買い手市場であれば、値引き幅が大きくなりますし、反対に買い手が多く、売り物件が少ないと値引きの余地は縮小し、売り手市場になります。

 図表1は、首都圏の中古マンションの1平方メートル当たりの新規登録時の単価(以下・新規登録単価)と、実際に契約が成立した成約価格の1平方メートル当たり単価(以下・成約単価)の推移を折れ線グラフにまとめたものです。基本的には成約単価は新規登録単価より若干低くなっており、一定の値引き交渉などが行われて契約が成立している物件が多いと推察されます。

首都圏マンション、なぜ売り出し価格より成約価格が高い逆転現象?価格で選ぶと失敗の画像2

sf_2021.pdf (reins.or.jp)

買い手市場では1割以上の値引きも当たり前に

 その差は時期によって異なります。2011年の例をみると、新規登録単価が46.29万円で、成約単価は38.93万円です。成約単価のほうが15.9%低くなっています。新規の売出し価格から、1割以上値引きして成約した物件が多いのではないでしょうか。この時期は、2008年のリーマンショックの影響が長引いて、マンション市場も停滞していましたから、1割から2割程度の値引きが当たり前の時代だったといっていいでしょう。

 しかし、新築・中古マンションの値上がりが始まった2013年、2014年になると様相が違ってきます。2013年の新規登録単価は43.55万円に対して、成約単価は39.96万円で、両者の差は8.2%。2014年は新規登録単価44.82万円で、成約単価は42.50万円ですから、その差は5.2%です。値引き幅は大幅に縮小し、なかには、売出し価格のまま、値引きなしで売れる物件も多かったのではないでしょうか。

首都圏ではまだまだ売り手市場が続いている

 それが、2015年から2017年にかけていったんその差が拡大したものの、2019年から2020年にかけて再び縮小し、2021年はやや拡大しました。それでも、2021年は新規登録単価が64.48万円で、成約単価は59.81万円ですから、新規登録と成約の差は7.2%と1割を切っています。一時ほどではないにしても、まだまだ売り手優位の売り手市場が続いているといっていいでしょう。

RANKING

11:30更新
  • 連載
  • ビジネス
  • 総合