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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

東京都区部は平均7千万円超…新築マンション価格「うなぎ上り」の報じられない理由

文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役
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「Getty Images」より

 新築マンション価格がうなぎ上りである。不動産経済研究所の調査によれば、2020年、首都圏1都3県で供給された新築マンションの平均価格は戸当たり6083万円と、ついに6000万円台の大台を超えた。1平方メートル当たり単価でも92.5万円。坪当たりにして305.7万円。1平方メートル当たり初の90万円台、坪当たりでも初の300万円台の大台への突入である。東京都区部に限ってみれば、その価格はなんと7712万円だ。マンションはもはや一般庶民にとっては高嶺の花といってもよい存在になっている。

 リーマンショック前の2007年に4644万円だった首都圏1都3県における新築マンション平均価格は、この14年間で31%もの上昇を示した。

 一方で我々の収入は値上がり分だけ増加しただろうか。厚生労働省が発表する我が国の1世帯当たりの平均所得金額は2007年から18年の間に556万円から552万円と、残念ながらほぼ横ばいで推移している。財布の中身はちっとも増えていないのに、買いたいマンションの価格だけが一方的に値上がりしているという構図になっているのである。

 これでは新築マンションの購入が辛くなるのは当たり前だ。なにせ新築マンションの価格は年収の11倍、都区部ならば14倍もするのだから。この勢いのままでいけば、やがて新築マンションは我々一般国民の手の届かないところに行ってしまうのではないかと不安に駆られる気持ちもうなずける。

 年収があがらないのに家の値段だけが上がる。日本は人口増が止まったどころか、2010年以降は減少に転じた。首都圏への人口流入も明らかに鈍り始め、コロナ禍もあって東京都の人口も転入よりも転出が多い社会減の状況が8カ月連続するなどの事態が起きている。

誰に対して売っているのか?

 ここで私たちが冷静に考えなければならないのが、では「こんなにお高い」マンションを買っているのは誰なのかということだ。

 面白いデータを示そう。2004年当初、首都圏1都3県の新築マンションは8万5429戸が供給されていた。ところが20年はコロナ禍の影響があったとはいえ、2万7228戸と3万戸割れになっている。コロナ前の19年でも3万1238戸だ。首都圏における新築マンション供給戸数はこの15年あまりの期間で、なんと3分の1に縮小している。またこの間、新築マンションを供給するデベロッパーの数は4分の1に減少している。

 新築マンションマーケットは、大相撲でいえば、土俵が3分の1に小さくなって、これまで前頭14枚目までで競っていた力士が、小結以上だけで相撲を取っている状況にある。よく新築マンション業界では、メジャー7(三井、住友、三菱、野村、東建、東急、大京)などと称しているが、残った彼らで小さくなったケーキを分け合っているのが新築マンションマーケットの実態だ。

 つまり、新築マンションはよく売れているから(=需要があるから)、人気で高くなっているのではなく、あんまり需要がなくなったので、デベロッパーが供給を絞ったうえで特定の顧客にだけ販売している構図が見えてくる。

 マーケットが縮小しているためにプレーヤーも少なくなった。では彼らはいったい誰に対してマンションを売っているのだろうか。

 2010年と20年における各年で供給された新築マンションを価格帯別に比較してみよう。仮に分譲価格8000万円以上を高額物件とする。10年では全体の供給戸数4万4535戸のうち、高額物件は1972戸、全体戸数に占める割合はわずか4.4%にすぎない。ところが20年をみると、高額物件は3925戸に膨らみ、全体に占める割合は14.4%に達している。つまり、縮小したマーケットのなかで、メジャー7などのプレーヤーが相手にしている顧客は、一般庶民というよりも「お金持ち」なのだ。

 結論をいえば、最近の新築マンション価格が上昇しているのは、表面的には土地代が上がっているだとか、建物の建築費が上昇傾向にあるなどと分析・説明されるが、本質は違う。あきらかに供給側が客を選んでいるのである。

中古との逆転現象

 8000万円を超えるような物件を喜んで買っている顧客のプロフィールは次の4つだ。(1)富裕層、(2)国内外の投資家、(3)高齢富裕層の相続対策、(4)夫婦ともが上場企業に勤務するパワーカップル、以上だ。

 新築マンションマーケットは、不動産マーケット全体のなかでは年々縮小傾向にあり、もはや業界のなかでは決して大きなセグメントとはいえない。不動産大手が、ここ十数年の間に、マンション供給会社を次々本体から切り離して別会社化してきたのは、その現れだ。

 したがって、メディアなどで新築マンションマーケットを取り上げて、その価格が上がった、上がったと騒ぎ立てるのはマーケットの実態をよくわかっていないとしか思えない。そしてこの話題に翻弄されたあげくに、ローンの低金利や所得税減税などの甘い蜜(罠?)にすがって多額の借金を背負い込む一般庶民のなんと多いことだろうか。

 新築だけを見ずに、中古マンションも視野に入れれば、選択肢はもっと膨らむはずだ。中古マンションの成約件数はすでに2016年以降、新築マンションの供給量を上回るようになっている。新築志向は薄れ、中古との逆転現象が首都圏で生じている。中古価格が上がったと騒がれているが、これから迎える多死・大量相続時代を考えれば、これから住宅を取得したい人たちにとっては、買うのも借りるのも、やがてパラダイスの時代がやってくる。

 ゆめゆめマンション業者の甘い囁きに惑わされないことだ。住宅が不足していた時代の残り香で、新築マンションを追いかけまわすのは令和の時代には終わりにしたいものだ。

(文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役)

牧野知弘/オラガ総研代表取締役

牧野知弘/オラガ総研代表取締役

オラガ総研代表取締役。金融・経営コンサルティング、不動産運用から証券化まで、幅広いキャリアを持つ。 また、三井ガーデンホテルにおいてホテルの企画・運営にも関わり、経営改善、リノベーション事業、コスト削減等を実践。ホテル事業を不動産運用の一環と位置付け、「不動産の中で最も運用の難しい事業のひとつ」であるホテル事業を、その根本から見直し、複眼的視点でクライアントの悩みに応える。
オラガ総研株式会社

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