分譲マンション、所有者不明物件が急増…管理費等を徴収できず建物全体が劣化

「Thinkstock」より

　一般財団法人国土計画協会が主催する、増田寛也元総務相ら民間有識者をメンバーとした「所有者不明土地問題研究会」が昨年１２月１３日、最終報告を取りまとめた。同研究会では、所有者台帳（不動産登記簿等）により所有者がただちに判明しない、または判明しても所有者に連絡がつかない土地を「所有者不明土地」と定義。国土交通省の地籍調査をベースに、２０１６年時点の所有者不明土地を推計した結果、その面積は約４１０万ｈａ（ヘクタール）に及び、九州全体の土地面積である約３６７万ｈａを超えるという驚くべき試算結果が発表された。

　具体的には、国土交通省が実施した２０１６年度の地籍調査では、５６３市区町村の６２万２６０８筆で登記簿上の所有者の所在が不明な土地は２０．１％だった。これを総人口、６５歳以上死亡者数との相関関係を用いて拡大推計すると全国の所有者不明率は２０．３％で、所有者不明土地面積は約４１０万ｈａとなった。

　さらに同報告書では以下の将来推計も行った。

（１）人口減少・少子高齢化が進み、４０年には全国８９６の市区町村が「消滅可能性都市」に該当する
（２）１３年現在、全国で８２０万戸の空き家が存在しており、今後、世帯数の減少等により、２０年後の３３年には、空き家が２１５０万戸まで急増
（３）土地の相続候補者へのアンケート調査の結果で、２０～４０年に発生する土地相続のうち、約２７～２９％が未登記になる可能性がある
（４）高齢化の影響も伴い、死亡者数は１６０万人を超える

　以上より、２０年から４０年に発生する所有者不明土地面積は約３１０万ｈａに相当すると試算している。これと１６年時点の約４１０万ｈａを合わせた約７２０万ｈａというのは、北海道全体の土地面積である約７８０万ｈａに匹敵する。かつてのバブル経済時代にあった「不動産神話」を記憶している世代には、これほど土地が無価値化するとは相当な衝撃だろう。

　同研究会では、所有者不明土地が引き起こす経済損失に関する推計も行っており、１６年の損失額は約１８００億円、１７～４０年の累積損失額は６兆円規模に及ぶとしている。
　
　さらに、問題は所有者不明土地にとどまらない。都内の不動産デベロッパー関係者は、「所有者不明の物件は、分譲マンションでも増加している」という。土地の場合には、過疎地や農地、山林などの資産価値が低く、相続の煩雑さやコスト、相続後の管理を考えた場合、相続を放棄するケースが増加している。また、都市部の住宅でも、土地面積が狭く、活用が難しかったり再建築が不可能なケースでは、相続を放棄するケースが増えているという。

マンションの所有者不明物件

　深刻なのは、分譲マンションで所有者不明物件が増加していることだ。

「土地と同様に相続人にとって利用価値が低く、建物の老朽化によって資産価値が低下しているマンションなどで、所有者不明物件が急増している」（同）