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榊淳司「不動産を疑え!」

4千万円マンションの35年ローン完済時、資産価値8百万円で廃墟化…物件で2千万の差

文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト
4千万円マンションの35年ローン完済時、資産価値8百万円で廃墟化…物件で2千万の差の画像1「Thinkstock」より

 35年前といえば、あの平成バブルが始まる5年前。日本にはまだ高度成長期の余韻が残っていた。団塊世代は30代の前半。人生の興隆期を迎えていたのではなかろうか。

4千万円マンションの35年ローン完済時、資産価値8百万円で廃墟化…物件で2千万の差の画像2『マンション格差』(榊淳司/講談社現代新書)

 その団塊の世代に属し、ほどほどの企業に勤める2人のサラリーマンが、東京でマンションを買うことにした。そして2人とも、当時としてはかなり思い切った価格である4000万円前後の高級マンションを購入した。それぞれ親からの援助もあったが、購入資金の大半は住宅ローン。もちろん、35年返済だ。

 今、彼らは共にそのローンを無事完済できた。残されたのは築35年のやや老朽化した中古マンション。子どもは巣立ち、住んでいるのは団塊の夫妻のみ。

「このマンション、いくらで売れるのかしら」

 老いが忍び寄っている。いつかはそこを出て介護サービスのある施設に移ることになりそうだ。少しでも条件の良い施設に入るには、それなりの資金が必要。貯金もあるが、マンションを売却したお金もあてにしたいところだ。

4千万円マンションの35年ローン完済時、資産価値8百万円で廃墟化…物件で2千万の差の画像3

 2人は同じ時期に、それぞれの地元の不動産仲介業者に売却額の査定を依頼した。A氏のマンションは3200万円。B氏のマンションは800万円。その差は2400万円。なぜ、これほどまでに差がついてしまったのか。

 日本という国は、すでに膨張期を過ぎている。人口も、経済も、ダウンサイジングの時代に突入した。住むため、働くためのスペースも以前ほど必要としなくなった。つまりは、不動産に対する需要全体が縮んでいる。その縮み方は一様ではない。場所によってかなりの偏りがある。その差が、A氏とB氏のマンションの評価額に表れてしまったのだ。

マンション格差

 今月、『マンション格差』(講談社現代新書)という拙著を上梓した。マンションという住形態は、いまや日本の都市に住む人間にとってはなくてはならないものとなっている。東京や大阪などの大都市に限らず、政令指定都市クラスの都会でマイホームを求めるならば、住形態は分譲マンションが主流であろう。

 しかし、分譲マンションという住形態はこの国に登場してまだ60年ほどでしかない。実のところ、その法整備も未熟なところが多々ある。すでに、建替えや区分所有のあり方においてさまざまな問題が生じている。行政側は大きな問題がクローズアップされるたびに継ぎ足しのように新たな法をつくったり、既存の法令を変更したりしてきた。しかし、いまだに万全とはいいがたい状態だ。

 さらに、マンション自体の資産価値自体もA氏とB氏の例のように、年月を経ることによって大きな「格差」が生じている。「格差社会」というワードが世に登場して久しい。グローバリズムと呼ばれる競争社会の純化によって、日本社会の階層化が進んでいるという。資産や収入、学歴の差が世代を継いでつながっていくという。そして固定化される。

 実のところ、それは人間社会だけの現象ではない。「マンション社会」においても、格差は確実に存在する。そして、日本経済の収縮によってその格差は広がっていくはずだ。

 私は約30年間マンション業界にかかわってきた。今は物件ごとの資産価値についてあれこれ論評することを生業としている。その私の目から見ると、これからさらに広がるであろう「マンション格差」の問題は深刻である。

必要な修繕さえなされず廃墟化も

 まず、A氏は潤沢な資金で老後の生活設計ができるが、B氏はかなり窮屈な選択を迫られるだろう。では、B氏は35年前に間違った判断をしたのであろうか。

 B氏は35年前の時点で、通勤時間は多少長くなるが家族が伸び伸びと暮らせる郊外の広々としたマイホームを選んだにすぎない。A氏は手狭であっても、通勤しやすくて便利な場所のマンションを購入し、35年の年月をやや窮屈な思いを我慢しながら暮らしてきた。

 35年前なら、この両者の選択は共に何も間違っていなかった。お互いの価値観に従っただけである。しかし、35年後には大きな「格差」となった。

 こういった格差は今後も拡大していく。たとえば、A氏のマンションは管理組合の財政にゆとりがある。不具合が生じても必要な補修ができる。管理組合のマンパワーも適度に新陳代謝がなされている。A氏の世代よりも若い人々が新たな区分所有者として入ってくるからだ。

 一方、B氏のマンションは、建物も住人も老朽化が進む。管理組合の財政も豊かとはいえない。やがて必要な補修さえ行われなくなり、その先は廃墟化が待っている。

 人口減少と少子高齢化、そしてグローバリズムはマンション社会にも深刻な「格差」を生み出している。そのなかで、これからマンションを購入する人々はどういう価値観で物件を選ぶべきなのか。あるいは、すでに購入して住んでいる人々は、この残酷なマンション「格差」社会でいかなる行動を起こすべきなのか。

 日本は今後、人口減少に伴って生じるさまざまな問題に立ち向かわなくてはならない。特に、都市部においては老朽マンションが大きな問題になるはずだ。その根底にある「格差」の成り立ちと未来像を理解することは、この問題をひも解く一助になるのではなかろうか。
(文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト)

榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト

榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト

不動産ジャーナリスト・榊マンション市場研究所主宰。1962年京都市生まれ。同志社大学法学部、慶應義塾大学文学部卒業。主に首都圏のマンション市場に関する様々な分析や情報を発信。
東京23内、川崎市、大阪市等の新築マンションの資産価値評価を有料レポートとしてエンドユーザー向けに提供。
2013年4月より夕刊フジにコラム「マンション業界の秘密」を掲載中。その他経済誌、週刊誌、新聞等にマンション市場に関するコメント掲載多数。
主な著書に「2025年東京不動産大暴落(イースト新書)※現在8刷」、「マンション格差(講談社現代新書)※現在5刷」、「マンションは日本人を幸せにするか(集英社新書)※増刷」等。
「たけしのテレビタックル」「羽鳥慎一モーニングショー」などテレビ、ラジオの出演多数。早稲田大学オープンカレッジ講師。
榊淳司オフィシャルサイト

『マンション格差』 ◆本書のおもな内容◆ 第1章 マンションのブランド格差を考える―最初に格差をつけるのはデベロッパー 第2章 管理組合の財政が格差を拡大させる―大規模修繕工事「割高」「手抜き」の実態 第3章 価格が落ちない中古マンションとは―市場はいかにして「格付け」するのか 第4章 マンションの格差は「9割が立地」―将来性を期待「できる」街と「できない」街 第5章 タワーマンションの「階数ヒエラルキー」―「所得の少ない低層住民」という視線 第6章 管理が未来の価値と格差を創造する―理事会の不正は決して他人事ではない 第7章 マンション「格差」大競争時代への備え―賃貸と分譲を比較検討する 特別附録 デベロッパー大手12社をズバリ診断 amazon_associate_logo.jpg

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