新橋・神田・五反田の中小ビルが陥っている深刻な事態…老朽化でも建て替えできず

　東京の新橋や神田、五反田といえば中小企業の集まる街として有名である。JR新橋駅前のSL広場は、毎晩酔っ払い状態のおじさんサラリーマンたちをメディアが取材する格好のスポットとして名高いが、これは新橋近辺には数多くの中小オフィスビルが存在し、そこに勤務するおじさんサラリーマンにマイクを向けるには格好の場所であるからだ。

　中小企業庁による「中小企業白書・小規模企業白書」によれば、日本の企業の99.7％が中小企業で占められている。中小企業で働く、あるいは小規模事業者として働く人の数はおよそ3000万人に及んでいる。その多くは自社のオフィスや工場に勤めていて、東京都心でいえば、新橋や神田、五反田といったエリアは中小企業の、おもに事務系サラリーマンが勤める事業所が数多く存在する。

　オフィスビルマーケットでは、ビルの大きさによってカテゴリー分けがある。一般的には賃貸する1フロア（基準階と呼ぶ）面積に応じて分類している。面積が200坪以上のビルを大規模ビル、100坪から200坪を大型ビル、50坪から100坪を中型ビル、20坪から50坪を小型ビルと呼んでいる。新橋などのエリアに集中しているのが、このカテゴリーのうちの中型や小型のビルだ。

　これらの中小ビルは、大手デベロッパーなどが所有、運営するものは少なく、多くが地場の中小企業や個人が所有するものだ。彼らの多くは戦前から戦後まもなくにかけて、この地で商売などを営んでいた自営業者だ。高度経済成長期から平成バブル期までに、彼らの多くが、増え続けるオフィスニーズを見越して、自らの事業とは別に土地の有効活用策としてオフィスビルを建設し、これを賃貸することによって副収入を得る道を選択した。

　現在、それらのビルの多くは築40年から50年が経過している。マンションと同じく、老朽化が進んだ建物は、大規模修繕だけでなく建物自体の建て替えを視野に入れなければならない時期に差し掛かっているのだが、彼らの未来は必ずしも明るいものではない。事業に持続可能性がないのだ。その原因は建物を建て替えることができないことにある。

大規模修繕への意識が低いオーナー

　都心の良い立地のビルなのに、持続可能性がない、というのを不審に思うかもしれないが、これが世の中の現実だ。私の会社では、数年前に新橋の中小ビルオーナー約20社に直接面談をしたことがあるが、彼らの苦悩は私たちの想像をはるかに超えるものだった。築年が40年を超えると、人間の体でいえば内臓や血管部分、建物でいえば設備や配管に支障が出てきやすくなる。大規模修繕のコストが跳ね上がるのがこの時期の建物である。建物の構造によっては配管などの交換に多額の費用がかかる場合もあるが、多くのオーナーが大規模修繕費用を賄うための積立を行ってきていない。分譲マンションなどでは、管理規約で修繕維持積立金などの制度があるが、中小オフィスビルオーナーの多くは自営業の延長としてビル経営を行っているため、こうした積立に対する意識は低いのが実態だ。

　設備や配管は補修を繰り返すことである程度の延命ができるが、多くのオーナーは建物が「まだ持つだろう」間は多額の出費は避けたがる傾向にある。なかなかテナントが入らないビルオーナーに設備を更新しようと提案しても、「先立つおカネがない」のでなかなか決断ができない。それならば「テナントが入ったら」やろう、となる。これでは鶏と卵である。

　また、事態をよく理解したオーナーが、いざ大規模修繕を行おうとしても、手元におカネがない。では銀行から借入金を調達して実施しようにも、実は中小ビルオーナーはオフィスビルを担保に自らの本業用に多額の運転資金や設備資金を調達しているケースが多く、あらたに銀行から融資する枠が乏しいケースが多いのだ。

　いわんや建て替えをやである。現在の新橋、神田、五反田あたりの中小ビルの賃料相場は坪当たり1万円台後半から2万円だ。それに対して、ビルを建て替えるとなると、建設費は坪当たりで150万円は下らず、数年前の3割アップともいわれている。建て替えにあたっては既存のテナントには立ち退きをお願いするしかない。ところが日本では借り手の権利が異常に守られているために、多額の立ち退き料の負担を余儀なくされる。ようやっと立ち退きが完了しても、今度は既存建物の解体費が高騰している。理由は人件費のアップと、廃棄物処理が厳格化されたことによって処理費用が膨れ上がっていることだ。また、現在多くの銀行は、建て替えにあたって建設資金を融資できたとしても、テナントの立ち退き費用については融資せず「自腹でお願いします」と言う。自腹で十分な蓄えがあればよいが、多くのオーナーにそんな余裕資金などあるはずがない。

　建て替えにあたってあまりに余分な費用がかかるうえに、高騰を続ける建設費をかけて新しいビルに生まれ変わっても、賃料相場はそれほど上昇しない。土地はオーナーが持っているから土地代がかからないのに、建て替え費用を建て替え後の賃料収入で回収していくのに20年から30年もかかってしまうのが、中小ビル建て替えの事業収支だ。こんな事業計画では銀行が首を縦に振ることは少ないし、ましてや本業のための資金を、既存ビルを担保に借り入れていれば、まず新たな融資は実行できないということになる。

相続と事業承継の問題

　そして今後彼らを待ち受けるのが相続と事業承継である。建物がどんどん老朽化して修繕を含めたコストが膨大にかかるし、修繕をしたからといって賃料収入が上がるわけではない。少なくとも現状を維持するだけで相当な負担を強いられることになる中小オフィスビルの実態について、相続人である息子や娘にも数組インタビューしたが、彼らはこのことをよく理解している。「そんな資産はいらない」が彼らの答えである。

　多くの中小ビルの未来は、おそらく現在のオーナーに相続が起きることによって、あるいは事業承継を断念するに及んで、他人の手にゆだねられることになるだろう。大手のデベロッパーなどが買ってくれればよいが、もともと規模が小さな土地建物は、彼らのお好みではない。実際は借入金が返済できない担保として銀行が差し押さえることになろうが、銀行とてテナントを立ち退かせ更地にでもしなければ、満足な価格で資金の回収を行うことは難しく、痛しかゆしの部分もある。

　買う側も土地代まで払って新たにオフィスビルを建設しても採算がとれないことは、すでに明らかだ。近い将来、新橋や神田、五反田の老朽化した中小オフィスビルが新たな社会問題になることは明白だ。結論としては、採算が合うポイントまで土地代を下げていかない限り、経済成長が鈍化した日本でオフィスビル事業の継続が難しくなるということになる。

　オフィス街でも今後優勝劣敗が加速する。そしてすべてが大手町や六本木にあるようなキラキラとした超高層オフィスビルに建て替わるわけでは決してない。一部のエリアは確実にスラム街への道を歩むことになる。昭和の香りただよう、古き良き街並みが変わっていく日は意外と近いのである。

（文＝牧野知弘／オラガ総研代表取締役）