副業としての不動産投資　「年間所得100万円アップ」を実現する方法とは

※画像:『“自己資金ゼロ”からキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資！』（ごま書房新社刊）

　投資の中でも注目度の高い不動産投資は、元手が少なくても実践でき、なおかつあまり手をかけなくても良いという理由から人気の投資法です。そのため、関連本コーナーが作られている書店も多く、またインターネット上にはさまざまな情報がアップされています。

　しかし、どんな投資にも「100％」は存在しません。それは不動産投資も同じで、トラブルばかりが起こる「手がかかる」物件もありますし、空室によって借り入れしたローンが返済できなくなるリスクもあります。

　それでも、あまりある魅力を持っているのが不動産投資。

　本業の収入にプラスアルファの副業レベルから、がっつりと稼ぐ複数棟のマンション経営まで、目的にあった方向性で実践することができます。

　ただ、これから不動産経営を始めてみたいという方には、まず年間100万円の所得アップレベルの副業クラスの投資で経験を積んでみるという手法が良いかもしれません。

　『“自己資金ゼロ”からキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資！』（ごま書房新社刊）は、不動産投資アドバイザーの椙田拓也（すぎた たくや）さんが、「ゼロ」から不動産投資を始めたい読者に向けて、

「不動産投資のはじめ方」
「給料プラスアルファの不動産投資法」
「リタイアも視野に入れた不動産投資法」
「その先の投資法」

　という、あらゆる段階に通じる投資ノウハウを教えてくれる一冊です。

　ここでは本書の中から、不動産初心者がまず習得すべき「給料プラスアルファの不動産投資法」について少しご紹介します。

　ちなみに、椙田さんは「ゼロから不動産投資を始める場合には、小手先のテクニックではない王道のやり方で段階を経て規模拡大して行く必要がある」と言っています。つまずくにしても、最初の段階ならば大けがにはなりません。だからこそ知っておきたい方法です。

■実際にシミュレーションをしてみれば、その物件の価値がわかる！

　「給料プラスアルファの不動産投資法」での目標は、キャッシュフロー年間100万円。「キャッシュフロー」とは端的にいえば、ある期間に手元に入った（流入）額から出て行った（流出）額を引いて残ったお金です。ここではまず年間100万円手元に残ることを目標にしており、普通のサラリーマンとしてはかなり良い副収入になります。

　本書では、栃木県にある中古アパートを一棟買いするという事例によって「購入すべきかどうか」を判断するポイントを教えてくれます。

☆購入するかどうかを判断する

【物件データ】
・木造2階建て
・法定耐用年数：22年
・築年数21年
・価格3000万円（＋諸経費240万）
・表面利回り12％（実質利回り10.6％）
・現況家賃月26万5000円（1室空きあり）
・満室家賃月30万円

　諸経費は物件購入のための経費で、だいたい物件価格の7～8％程度かかるといわれています。

　また、この物件は、日本政策金融公庫から3000万円融資を受け、諸経費は自己資金で賄う形で購入したそうです。普通のサラリーマンであれば、240万円は捻出できない額ではありません。