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令和元年、早くも不動産バブル崩壊の兆候…首都圏マンション、売れ残りが異常な水準

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「gettyimages」より

 スルガ銀行は、不正が発覚して金融庁から業務停止を命じられていた投資用不動産融資を5月中旬に再開する。

 2018年は投資用不動産を扱う広範な業界にとって、連続パンチをくらった1年だった。上期は女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズが倒産、スルガ銀行が融資をするための資料を改竄して、顧客の預金残高の水増しなど不適切な融資を行っていた。下期には東証1部上場のアパート建設を主力とするTATERU(タテル)が西京銀行から不明朗な融資を引き出していた。

 スルガ銀行の不正発覚を機に、他行も慎重な融資姿勢に転じた。日本銀行によると、投資用不動産向け融資(アパート融資)は18年、新規実行額が前年比16%減った。投資マネーが主導する不動産の値上がりも限界が見えてきた。国内不動産の大口購入者である上場不動産投資信託(REIT)の今年1~3月の不動産取得額は、前年同期に比べ3割強も減った。物件の年間賃貸収入を取得価格で割った投資利回りは過去最低を更新し続けており、「市況はピーク」との流れが定着してきた。

異次元金融緩和により都心でバブルが発生

 首都圏を中心に不動産価格は高騰を続け、「局地バブル」「ミニ・バブル」の様相を呈してきた。不動産価格の高騰が始まったのは、2013年のアベノミクス開始以降のことだ。特に14年10月末に異次元金融緩和の第2弾が発表されてからは、東京都心でバブルが鮮明になった。

 不動産経済研究所がまとめた「首都圏のマンション市場動向」調査によると、東京23区の新築マンション価格は、リーマン・ショックで大暴落。09年は5190万円だった。13年からは都心を中心に空前のタワーマンションブームでマンション価格は高騰。18年は7142万円と09年に比べて価格は37.6%上がった。これだけ高騰すると一般的な会社員が新規物件を購入するのは難しくなるため、中古マンションの需要が増えた。

 18年の年間の初月契約率は月間平均で62.1%と前年比6.0ポイントダウン。3年連続で60%台となった。初月契約率は、その月に売り出した物件がどれくらい売れたかを示す指標。契約率が70%を下回ると、マンション市況は下り坂と見なされる。

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