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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

晴海フラッグ、引渡し遅延での民事調停は無理筋なワケ…選手村利用“中止論”、即時工事を

文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役
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東京五輪の選手村(「gettyimages」より)

 コロナ禍が終息を見せず、緊急事態宣言がだらだらと続くなか、東京五輪選手村での利用の後に分譲・引渡しを予定している大規模マンション群、晴海フラッグが久しぶりにメディアを賑わしている。このマンションですでに購入の契約をしている客の一部、約20名が、東京五輪延期により引渡しが1年遅れたことに対する補償を求めて、東京地裁に民事調停を申し出たからだ。

 晴海フラッグは計画戸数5632戸、東京都中央区の晴海に建設される大規模マンション群だ。このうち分譲されるのは全体戸数の74%にあたる4145戸で、19年7月に始まった中低層棟の分譲では、すでに約900戸あまりが売買契約を締結しているという。五輪終了後に建設が予定されている高層棟(2棟1455戸)を除いては、建物はすでに完成。五輪終了後に間取りなどを含めて全面リニューアルを施して引き渡すため、中低層棟の引き渡しは2023年3月を予定していた。

 ところが長引くコロナ禍と、それを理由とする五輪延期によって、売主である三井不動産レジデンシャルを幹事会社とするデベロッパー11社は、契約者に対して引渡しの1年延期を申し出たのだ。

 投資用で購入する投資家と違い、実需での利用を考える場合、現在居住中の賃貸マンションの契約延長の問題、子供の学校の問題など、「たかが1年、されど1年」である。1年分の賃料くらい補償してほしい、という気持ちもわからなくもない。説明会の開催を迫ったが、売主側はこれを拒否。そのことで関係が険悪になったとの報道もある。

売主側の理屈

 一方で、売主側も、今回のコロナ禍による五輪開催延期は想定外の事象であるので、本来ならば契約締結後の買主からの契約解除は、すでに受領している手付金(購入価額の10%程度)については返済せずに没収してしまう(手付流し)こともできるのだが、今回はノーペナルティでの解約に応じているという。

 ならば延期によって人生計画が狂ってしまう契約者は、さっさと契約解除して別のマンションを探せばよいというのが、売主側の理屈だ。実際にすでに200戸もの契約キャンセルがあったと聞く。通常のマンション売買契約書には、天災などの不可抗力な事象を原因とする引渡しの遅延については免責される条項が入っているはずだ。さすがに延期を売主側の人為的なミスとすることに関しては、今度はデベロッパー側に同情してしまう。

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