採算の悪いマンション建設で高収益？長谷工の営業と施工能力　不動産各社が秘かに日参

　不動産経済研究所が2月19日に発表した「全国マンション市場動向（2014年）」によると、全国で販売されたマンションは前年比21％減の約8万3000戸で、2009年以来5年ぶりの減少となった。地区別では北陸・山陰地区以外は軒並み減少し、三大都市圏も首都圏は20.5％減、近畿圏は23.8％減、中京圏は26.8％減という結果だった。

　そんな市場で、中堅ゼネコンの長谷工コーポレーション（以下、長谷工）が好調だ。長谷工の15年3月期第3四半期連結決算（14年4～12月）は、売上高が前期比16.6％増の4614億円、営業利益が同46.9％増の254億円となり、通期で3期連続の増収増益がほぼ確実となった。

　長谷工といえば、不動産バブル崩壊の後遺症で1990年代は多額の有利子負債を抱え、経営危機に陥っていた会社だ。そんな同社が14年3月期には優先株を全額償還し、6期ぶりに普通株の復配を実現するなど、近年は好業績を続けている。なぜ復活できたのだろうか。

発注者が受注者に頭を下げて頼む理由

　昨年1月に行われた不動産業界の賀詞交歓会では、会場の一角で常識ではありえない光景が見られた。

「大手不動産会社の社長や副社長が、入れ替わり立ち替わり長谷工の大栗育夫社長（現会長）に近寄ってきて談笑し、『うちは長谷工さんが頼りですから』と一言かけて離れていきました」（不動産業界関係者）

　不動産会社とゼネコンは発注者と受注者の関係だが、その主客が転倒していたというのだ。それも、大手不動産会社と中堅ゼネコンの間で、である。主客転倒の構図は、賀詞交歓会が終わっても変わらなかった。昨年の不動産業界では、秘かに長谷工に日参する不動産会社が多かったという。

　その背景には、マンション建設工事の特殊事情があった。東日本大震災の復興需要、安倍政権による公共事業復活、都市再開発ブームなどに加えて、東京五輪開催決定による湾岸地区のインフラ整備加速である。長期不況で青息吐息だったゼネコン業界は、まず復興需要で息を吹き返し、第二次安倍政権発足以降は「超売り手市場」といわれている。

　大手ゼネコン関係者は「施工能力はもう限界です。社内の技術者や協力会社の職人はもとより、他の作業者も足りない状況なので、新規工事は選別受注しないと現場が回りません」と語る。選別受注とは、「大型かつ採算のいい工事」を指す。つまり、昨今のゼネコンは受注をよりどりみどりの状況にあるわけだ。

　一方、マンション建設工事はゼネコンにとってどうなのだろうか。前出のゼネコン関係者は「マンションは工事中の周辺住民や竣工後の入居者のクレームが多いのです。クレーム対応は建設コストの増加要因にもなるので、今はどの業者も受注したがりません」と語る。