住宅ローン借入可能額7750万円に…業界が「マンション値下がり」を否定する根拠

　首都圏では新築マンションの契約率が低下し、売行きが鈍化しているため、いずれ高くなり過ぎた価格に調整が入り、やがて暴落につながるのではないか――という観測が広まっています。筆者自身も本欄をはじめ、各種メディアでそうした持論の一端を紹介してきました。

　しかし、大手不動産会社では「そんなことはない、首都圏マンション市場は底堅く、暴落などあり得ない」と自信を持っています。なぜ、そんな強気を通せるのか、その背景を検証してみました。

マンション価格は下がらないという3つの根拠

　首都圏マンション市場の先行き不安、価格低下リスクを指摘する要因としては、主に次の3点を挙げることができます。次のようなシナリオです。

（1）価格が高くなり過ぎて、平均的な会社員では手が届かなくなっている

（2）その結果、契約率が好不調のボーダーラインといわれる70％を大きく割り込んだ状態が続いている

（3）この状態が続けば、持ちこたえられなくなった中小不動産から投げ売りが出て、価格下落が始まる

　しかし、大手不動産会社では、このシナリオはあり得ないというのです。

マンション取得価格は8年間で3割以上アップ

　まず（1）の価格が高くなり過ぎて、平均的な会社員では手が届かなくなっている点に関して、大手不動産各社では、「決してそんなことはない」「さまざまな条件が変化しており、むしろ買いやすくなっている」とさえしているのです。どういうことなのでしょうか――。

　たしかに、首都圏のマンション価格は上がり続けています。首都圏でフラット35という住宅ローンを利用して新築マンションを買った人たちの平均取得価格は、図表1にあるように、2009年度の3618万円を底に上がり続け、2018年度には4787万円に上昇しています。この8年間で32.3％も上がった計算です。

　しかし、大手不動産会社ではそれ以上に消費者の取得能力が向上しているとしています。その要因のひとつは、住宅ローン金利の大幅な低下であり、今ひとつとして、女性の社会進出による共働き世帯の増加による世帯年収の上昇が挙げられます。

金利低下と共働きで十分な射程範囲に入っている

　新築マンション価格の近年の底値だった2009年度のフラット35の金利をみると、2009年5月には3.07％でした。それが、2017年5月には1.06％まで下がりました。しかも、住宅金融支援機構の『フラット35利用者調査』によると、新築マンションを買った人たちの平均世帯年収も2009年度の705万円から、2017年度には787万円まで上がっているのです。