東急リバブル、仲介手数料の過大請求が発覚…仲介業者、不当な「礼金」「広告宣伝費」横行

　少し前になるが今年8月、東京地方裁判所が仲介大手の東急リバブルに対して、賃貸住宅の仲介手数料を取り過ぎているとして借主に返還するよう命じた。この判決は不動産業界、特に賃貸住宅を扱う業者に一石を投じる判決のように思えるが、現実はそう甘くないようである。

　本来、不動産取引の仲介手数料について宅地建物取引業法では、国土交通大臣の定める報酬の額を超えて受けてはならないとされている。具体的には、国土交通省の告示によって「借主と貸主から家賃0.5カ月分ずつ、合計で1カ月分を上限とする」ことが原則とされ、「仲介の依頼（媒介契約）成立までに借主または貸主の承諾があれば、いずれか一方から1カ月分を受け取ってもよい」とされている。ここであえて指摘しておくと、借主から仲介手数料を家賃の1カ月分を受け取ったら貸主からは受け取れず、逆に貸主から仲介手数料を家賃の1カ月分受け取ったら借主からは受け取れないということだ。

　しかし、賃貸住宅の仲介実務では、仲介業者へ仲介手数料を借主が1カ月分支払っているケースがほとんどというのが実態だ。そのため、大手賃貸住宅仲介の専門業者が、借主の支払う仲介手数料を原則通りの「0.5カ月」と宣伝するだけで、あたかも割安であるかのように聞こえてしまうのである。

　さて、今回の裁判の報道による内容に触れておくと、提訴したのは賃貸住宅の借主である都内の60代男性。仲介手数料の支払いに関して、承諾していないのに1カ月分を支払わされたとして東急リバブルを東京簡易裁判所に提訴したのだが、一審では敗訴。しかし、控訴審の東京地裁が8月に、支払った手数料の0.5ヵ月分を超える部分は無効と認め、約12万円を返還するよう命じたのである。

　この裁判では、東急リバブルが「借主から仲介手数料を1カ月分もらうこと」の承諾を得ていたかが争点となった。報道によれば、男性は2012年末に東急リバブルに案内され、3件ほど物件を内覧した上で、翌年1月8日までに契約の意思を担当者に伝え、同10日には、担当者から契約締結日を20日にするとの連絡を受けていた。20日に東急リバブルが仲介して交わした入居申込書には、仲介手数料として「家賃1カ月分の24万円を支払う」と記載されていたという。

　今回の判決では、仲介手数料を1カ月分請求するには「仲介依頼の前に承諾を得ている必要がある」とし、仲介が成立したのは10日と認定した上で、それまでに男性の承諾がないので仲介手数料1カ月分の支払いは無効と判断し、0.5カ月分の返還を命じたのである。

　この報道で、原告側の弁護士が「（仲介）手数料は原則0.5カ月分なのに、説明を受けないまま1カ月分を支払っているケースが多い」「仲介依頼の前に承諾を得ているケースは少ないのではないか」と指摘しているが、まさに実務では一部の不動産会社を除き、ほとんどが借主の正式な承諾がないまま、手数料として1カ月分を受け取っているといえるだろう。

　この判決を受けて、対策を講じ始めた仲介業者もあると思うが、ほとんどがどこ吹く風というのが実際のところだ。というのも、筆者は知人の賃貸住宅仲介会社数社の担当者にこの話題を振ってみたが、この判決が出たことすら知らなかった。注意喚起はしてみたものの、どこまで真摯に対応するかは疑問だ。ほかの仲介業者も、多くは似たようなものだと思う。

　仲介業者の対応はこんなところだが、国土交通省や宅建協会などからなんらかの通知などが出るのではないかと少し期待していた。だが、少なくとも現時点まで一向にそうした気配を感じられないのは残念に思われる。せっかく不動産の仲介手数料に関する負の話題が取り上げられたので、もう少し掘り下げた問題点があぶり出されてもいいのではないかとも思うからだ。