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米山秀隆「不動産の真実」

戸建て・マンション、解体費用デポジット強制徴収案…放棄料“払って”手放す、必要に

文=米山秀隆/住宅・土地アナリスト
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「Getty Images」より

解体費用デポジットの仕組み

 人口減少により不動産の価値が下がり、管理放棄された物件が各地で、朽ち果てた戸建てやマンション、あるいは荒れた土地などとして、多くの問題を引き起こしている。所有者が管理や処分の責任を負うべきであるが、その責任を果たさない結果、自治体が取り壊すなどの代執行を行い、しかもその費用を回収できずに公費負担になる例が増えている。

 今年に入ってからは、空家対策特別措置法(以下、空家法)に基づく代執行が、分譲マンションでも行われた。滋賀県野洲市のマンション(9戸、1972年築)であるが、全員の合意が得られなかったため自主的な解体ができず、空家法に基づく代執行が行われ、その費用が1億円近くかかった。小規模なマンションでもここまでの費用がかかったのは、アスベスト飛散の恐れがある物件でその処理費用が嵩んだことによる。

 市は当初、代執行には消極的で、あくまでも区分所有者の責任に委ねる意向であったが、アスベスト飛散の恐れがあることがわかったため放置できなくなり、やむなく代執行を決断した。費用は請求しても全額回収できるかどうかはわからない。分譲マンションの場合、一戸当たりの解体費用が戸建てと同程度だとしても(いずれも普通の大きさの場合、200万円程度といわれる)、50戸の場合は1億円に達し、全体の解体費用が巨額なものになる。このため、仮に自主的に解体しようとしても、費用面のハードルが高くなる。

 こうした問題について筆者はかねてから、今後はいずれ解体の時期が来ることを見越し、戸建てでもマンションでも将来に必要になる解体費用を確保(デポジット)しておく必要性を指摘してきた。具体的には、住宅取得時に一括して供託する、あるいは固定資産税に上乗せして何年かかけて徴収していく仕組みである(上乗せの場合、解体に200万円要するケースでは、例えば、年当たり20万円とし10年間徴収)。

 解体費用を予め準備しておく仕組みは、借地上にマンションを建てる定期借地権付きマンション(定借マンション)では、50~70年ほどの定期借地権を終了したら建物を解体して地主に土地を返す必要があるため、解体準備金の積み立てという形で導入されている(一戸当たり、最終的に200万円ほど積み立てる計画になっている場合が多い)。これは自主的に積み立てる仕組みであるが、この仕組みを分譲マンションや戸建てにも広げ、しかも強制的な徴収の仕組みにしようというのが筆者の提案だった。

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