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牧野知弘「ニッポンの不動産の難点」

来年1月の法改正でタワマン節税で購入した富裕層とデベロッパーが大打撃を受ける

文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役
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写真はイメージ画像。本文内容とは無関係です(「gettyimages」より)

 今世間では、タワマン節税が税制改正によって封じ込められるとの話で盛り上がっている。発端は、今年1月に行われた国税庁の有識者会議において改正の方針が固まったとの報道だった。不動産を所有するとかかる税金の代表的なものが、固定資産税、都市計画税および相続時に発生する相続税だが、今回の改正の目玉は相続評価額のやり方、考え方に大幅な変更を加えようとするものだ。相続税評価額の計算は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額による。路線価はおおむね公示価格の8割相当、固定資産税評価額が7割相当なので、やや高めに設定されているが、昨今のように不動産価格が急上昇しているような場合、時価との乖離は大きくなる。

 ここで問題となったのがタワマンに代表されるマンションだ。国税庁の資料には、東京、福岡、広島でのマンションの実例が掲載されている。東京都内にある43階建てのタワマンの実例。23階67.17平方メートルの住戸の実勢価格(時価)は1億1900万円。ところが相続税評価額を算出すると価額は3720万円。なんと実勢価格は評価額の3.2倍にもなっている。相続人が子1名とすると、基礎控除(3000万円+600万円×法定相続人数)3600万円を引くと課税価格は120万円。マンションだけが相続財産だとすれば、税金はわずか12万円(税率10%)となる。

 同資料では福岡のマンション(築22年、9階建ての9階部分、78.2平方メートル)での実勢価格との乖離が2.36倍、広島のマンション(築6年、10階建ての8階部分、71.59平方メートル)で2.34倍などと実例を示しながら、相続税評価額が実勢価格と乖離しているさまを掲げている。

 マンションでの乖離率の平均は2.34倍といわれている。つまり時価1億円のマンションであれば評価額は4273万円(1億円÷2.34)になる。タワマンに限らず、マンションは現金で持つよりもはるかに税負担の少ないいわば金融商品のような役割を持ってきたことがわかる。そこで今回予定されている改正では、実勢価格との乖離率が1.67倍以上になる場合においては、「相続税評価額×乖離率×0.6」で評価することになった。「相続税評価額×乖離率」でいったん実勢価格に調整しなおしてから0.6掛けする根拠には一応の理屈がある。戸建てにおける平均乖離率は1.66倍であるからだ。戸建てと同じ水準の乖離率ならオーケー。それ以上の場合はいったん時価に戻してから、戸建てと同様の調整を掛ける、つまり1÷1.66=0.6だから、これによって戸建ての場合との格差を是正しようとしたのである。

富裕層にとってはまさに「寝耳に水」

 この改正が適用されるのは2024年1月1日以降、相続や贈与によって取得する財産だ。注目すべきはタワマンだけが対象ではなく、マンションの場合のすべてが該当することだ。ここで困った問題が発生した。時価と評価額の乖離に着眼して相続税対策を行ってきた人たちだ。これまで時価の3、4割に評価額が圧縮されることによって、大きな節税が実現できるはずだった富裕層にとってはまさに「寝耳に水」ともいえる改正だ。

 さきほど掲げた東京都内のタワマンを例にとると、乖離率は3.2倍であるから

・3720万円×3.2×0.6=7142万円
・課税評価額:7142万円-3600万円(基礎控除)=3542万円
・相続税:3542万円×20%-200万円=508万円

 なんと496万円、42倍もの大増税ということになる。「父さん(母さん)死んでも税金は大丈夫」と思っていた相続予定の人たち(息子や娘)には計算外の増税である。今年中に亡くなってくれれば想定内だが、まさか「今年死んでくれ」とはならない。相続税対策のやり直しを迫られる世帯が急増するだろう。不満をぶちまける富裕層や関係者の声に対して国は冷ややかだ。「これは増税ではなく、税負担の公平性を担保するものだ」というのが理屈だ。

タワマンはとてもおいしい商品

 だが、今回の改正で震え上がっているのは富裕層ばかりではない。タワマンを建てまくっているデベロッパーやゼネコンも同様だ。彼らにとってタワマンはとてもおいしい商品だった。考えてもみれば節税を目論む富裕層にとっては時価と評価額の乖離が大きいほど節税になる。つまり価格は「高ければ高いほど」節税効果は大きくなる。買う際に借入金をすれば借入残額も評価額から差し引けるので、マンション価格が高騰し続けている限り、デベも金融機関もウハウハの状況だった。

 ところが今回の改正によって相続時の評価額が戸建てのそれと変わらないものとなってしまえば、節税という営業にとっての錦の御旗は降ろされることになる。タワマンの販売は好調といわれているが、購入者のうち節税を意識した高齢富裕層の割合はかなり高いといわれている。特に地方の富裕層は、節税を意識しながら自らが住む地方の中心都市に建つタワマンを好んで買う傾向がある。やはり自分に馴染みのある立地で買いたいという思惑もあるだろう。

 デベロッパーの一部は現在、こうした需要を取り込もうと地方主要都市や郊外衛星都市の駅前で数多くの市街地再開発事業を推進している。この開発方式は、郊外や地方都市の主要駅の駅前で、既存の商店などに声をかけて市街地再開発組合を設立。彼らの持つ店舗などの権利を、再開発で出来上がる新しい商業施設やマンションなどの床に権利変換できるものである。高齢化して引き継ぎ手がいない商店主にとっては、デベロッパーに不動産を差し出し、再開発で新たにつくられる建物の床を無償で取得できるという夢のような開発手法なのだ。

 なぜ彼らが無償で取得できるかといえば、保有する店舗などの不動産価値の測定に基づき、その価値分の床に変換できるからだ。そして新しい建物は自治体から容積率のボーナスをもらい、デベロッパーは超高層建物を建設。その建設資金をデベロッパーがすべて負担するからだ。もちろん、デベロッパーは出来上がる建物の床を買い取り、タワマンにして分譲。開発資金を回収し利益を得るのだ。マンション分譲にあたって有力な顧客は、その地域で相続が心配になった富裕層だ。この事業はこういったからくりによって成り立っているのだ。自治体も容積率のボーナスを認める代わりに、建物内にホールや図書館などの公共施設を整備することができるので、喜んで開発を認める。

市街地再開発事業が100件以上計画

 だが、肝心の相続対策で買ってくれる人がいなくなってしまうと売れ行きはどうだろうか。東京都心部であれば、不動産投資を目的とした国内外マネーが入るし、なんとか富裕層の仲間入りをしたいパワーカップルがたっぷりのローンを組んで買ってくれるかもしれない。だが郊外の衛星都市や地方都市ではそんな顧客は少数だ。

 この改正で実は打撃をくらうのは、相続対策のつもりで買い、いまだに相続が発生していない現所有者と、これから郊外の衛星都市や地方都市などでタワマンを想定した市街地再開発事業を積極的に手掛けるデベロッパーだ。前者は相続対策が不十分になるばかりでなく、相続発生後に売却して相続対策のために組んだローンも返済しちゃえば良いと思っていた人たちに暗い影を投げかける。これまでは相続対策をやりたい顧客に中古物件として売れたのが、売れなくなるからだ。

 一方、国内では現在、市街地再開発事業が100件以上計画されているが、こうした事業は権利者の意見調整に時間がかかるため10年から15年の長い期間がかかることがほとんどだ。つまり動き出しているプロジェクトを途中でやめるのが難しい。単独開発とは異なり、走り出したものを途中で投げ出すわけにはいかない。特に参画を表明してしまったデベロッパーは、出来上がるタワマンを前に頭を抱えてしまうかもしれない。

 今回の法改正のきっかけになったのが、昨年最高裁で判決があった、札幌市のマンション2棟の相続評価額をめぐって相続人と税務署が争った事例だといわれている。これはタワマンではないが、相続対策を考えた相続人が13億円強の価格で賃貸マンション2棟を父親名義で買い、相続が生じた際に評価額3億3000万円として相続税を激減させた。これに対し税務署がその評価は実勢価格とかけ離れているとして12億円強の評価を新たに行い、追徴課税を主張した。税務署の対応に不服を唱えた原告が最高裁まで上告してしまったがゆえに大きな話題となり、今回の法改正につながったとされる。

 節税などというものは所詮、納税者と税務署のいたちごっこにすぎない。税改正のリスクは常にこうした投資商品にはつきものだ。なぜなら税務当局もしっかり研究をしているからだ。来年以降のタワマンの売れ行きに注目だ。

(文=牧野知弘/オラガ総研代表取締役)

牧野知弘/オラガ総研代表取締役

オラガ総研代表取締役。金融・経営コンサルティング、不動産運用から証券化まで、幅広いキャリアを持つ。 また、三井ガーデンホテルにおいてホテルの企画・運営にも関わり、経営改善、リノベーション事業、コスト削減等を実践。ホテル事業を不動産運用の一環と位置付け、「不動産の中で最も運用の難しい事業のひとつ」であるホテル事業を、その根本から見直し、複眼的視点でクライアントの悩みに応える。
オラガ総研株式会社

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