あなたの会社は「CRE戦略」を意識しているか。企業不動産が経営の重要テーマである理由

自社ビルや工場、倉庫など、企業が保有・利用する不動産。その保有や活用のあり方を経営戦略と結び付け、企業価値の向上を目指すのが「CRE（企業不動産）戦略」です。

2023年3月に東京証券取引所（以下、「東証」）が出した「資本コストや株価を意識した経営」の要請（※1）を背景に、不動産をどう生かすかが、改めて経営の課題として問われています。

CRE戦略は、単なる不動産の売却や賃貸と何が違うのか。なぜ今、企業にとって重要なのか。ククレブ・アドバイザーズの代表取締役・宮寺之裕氏に、日本企業の不動産活用の現状と課題を聞きました。

※1：東京証券取引所「資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応について」（2023年3月31日）

CRE戦略とは何か。不動産を経営資源として捉える

——まず、CRE戦略とはどのようなものなのか教えてください。

国土交通省が2010年に改訂した「CRE戦略実践のためのガイドライン」では、企業不動産を企業価値向上の観点から見直し、不動産投資の効率性を最大限に高めていく考え方としています。

当社も基本的には同じ考え方ですが、特に重視しているのは、CRE戦略を経営戦略の一環として捉えることです。不動産単体の収益性だけでなく、経営戦略や財務戦略と一体で、その保有・利用のあり方を考える必要があります。

例えば、自社ビルの空きフロアを他社に貸して賃料収入を得たり、業績が悪化したときに稼働率の低い不動産を売却したりすることも、CRE戦略の一つになり得ます。
しかし、「空いたから貸す」「業績が悪いから売る」という判断は、やや場当たり的な対応です。

不動産を含めた企業の資産を把握し経営や財務の方針を踏まえて、いつ、どのように活用するかを日頃から考えておく。その上で、適切なタイミングで実行に移すことが、CRE戦略の本質だと考えています。

500兆円を超える企業不動産。なぜ活用が進まないのか

——日本国内の企業が保有する不動産資産は約524兆円（※2）に上るそうですね。この規模をどう捉えていますか？

この数字は2018年の統計数字であり、現時点において事業活動に使われている不動産も含まれるため、全てが「眠れる資産」というわけではありません。それでも非常に大きな規模であり、企業の経営戦略を考える上で無視できない資産です。

当社が主な事業領域とする物件価格がおおむね20億円以下の「コンパクトCRE」に限っても、市場規模は約60兆円（※3）と試算しています。一方、これほどの不動産資産がありながら経営戦略の中で十分に活用されていない、あるいは活用の可能性自体が意識されていないという現状もあります。

※2：国土交通省「法人土地・建物基本調査」（2018年）を基に、ククレブ・アドバイザーズが民間法人の保有額を集計
※3：市場規模は以下の方法による推計値。上場企業保有分（約12兆円）は、2023年1～12月に開示された全上場企業の有価証券報告書に記載された土地・建物・構築物のうち、1件当たりの帳簿価格が20億円以下のものの合計。非上場企業保有分（約49兆円）は、2022年6月時点で有形固定資産を20億円以上保有する企業の土地・建物・付属設備の合計（データ提供：東京商工リサーチ）。いずれもククレブ・アドバイザーズ集計

——不動産資産がうまく活用されない原因はどこにあるのでしょうか？

一つは、不動産を自社で使うだけでなく、他社に貸すなどして活用できる資産として捉えている企業が少ないことです。

オフィスビルでは賃貸という考え方がある程度浸透していますが、工場や倉庫、研究所などでは、使われていない施設や稼働率の低い場所があっても、「他社に貸す」という発想があまりありませんでした。

これは、不動産を探す企業側も同様です。工場などは自社で保有することを前提に探すため、他社の施設を借りて利用するという選択肢が、そもそも意識されていなかったのです。

最近では、不動産を資産として活用する意識が高まり、工場や倉庫などを他社に貸して賃料収入を得る動きも出てきました。市場は少しずつ変わり始めていると感じています。

ただ、保有側には不動産を資産として捉え、その活用方法を検討・実行する人材を確保できないという課題があります。探す側も同様に条件に当てはまる物件をどう探せばよいのか分からない。こうした人材や情報の不足も不動産の活用が進まない要因になっています。

また、日本では、不動産を保有し企業に貸し出す「アセットホルダー」の担い手が十分に育っていないことも要因だと考えています。オフィスには大手不動産会社などが存在しますが、工場や研究所などでは貸し手となる事業者がまだ少ないのです。

これに対し米国などでは、さまざまな不動産を保有して貸し出す投資家が存在し、企業がその物件を借りて事業を営む考え方が浸透しています。不動産の取得に資金を投じるよりも、成長に向けた事業投資に回すという発想です。

——企業不動産が経営戦略に活用できる資産として認識されないことで生じるデメリットを教えてください。

本来得られるはずの資金や収益機会を逃してしまうことです。もちろん、事業に必要な不動産や保有することに合理性がある不動産まで売却する必要はありません。

活用されていない不動産を売却して資金を得たり、他社に貸して賃料収入を得たりすることで、新たな事業投資や収益につなげられる可能性があります。ただ保有しているだけでは、そうした機会につながりません。

また、不動産を探す企業にとっても、自社で保有することを前提にすると選択肢が限られてしまいます。他社の不動産を借りることも視野に入れれば費用を抑えられたり、より条件のよい物件が見つかったりする可能性があるにもかかわらず、それを検討しないまま終わってしまうのです。

東証の要請から3年。問われるCRE戦略の実行

——企業不動産を、経営戦略のひとつとして捉える意識は広がっているのでしょうか？

そうですね。以前から使われていない不動産を「遊休資産」と捉える認識はあったと思います。ただ、それを経営にどう生かすかが、より意識されるようになったのは、ここ最近ではないでしょうか。

大きなきっかけの一つが、2023年3月の東証による「資本コストや株価を意識した経営の実現」に関する要請です。

——具体的には、どのような要請だったのですか？

東証がプライム市場とスタンダード市場の全上場会社に対し、自社の資本コストや資本収益性、市場からの評価を分析し、改善に向けた計画を策定・開示した上で継続的に取り組むよう求めたものです。

分かりやすく言えば、投資家の期待に見合う収益を生み出せているかを把握し企業価値を高める経営をしてほしい、ということです。不動産に限った要請ではありませんが、経営資源の配分を見直す上で不動産は代表的な資産の一つといえます。

要請が出た当初は、中期経営計画などで「資本効率を意識する」と方針を示す企業が多かったと感じています。その後は、方針を示すだけでなく具体的な取り組みや進捗も問われるようになり、不動産を売却して、その資金を別の事業に投資する企業も見られるようになりました。

株主からも不動産を保有し続ける理由や、その活用方針について説明を求められるケースが増えている印象です。

——ククレブ・アドバイザーズに対する企業の相談内容も変化していますか？

そうですね。単に「遊休不動産を売却したい」という相談だけでなく、事業計画を踏まえて不動産をどう活用していくべきか、という相談が増えてきたと感じています。

特に多いのは、都市部に本社を置き、全国各地に工場を保有する上場企業からの相談です。こうした企業では、地方にある不動産が遊休資産となっているケースもあります。

不動産活用を、企業の主体的な経営戦略へ

——現在の日本におけるCRE領域は、どのようなフェーズにあると捉えていますか？

CREという言葉が広まる以前から、企業が不動産を売却して利益を確保するなど、企業不動産は経営上の対策に活用することはありました。その後も、経済状況に応じて、経営を守るため、あるいは成長に向けた投資のために不動産を活用してきたと見ています。

最近では不動産の活用を経営戦略の一環として位置付け、企業価値の向上につなげようとする視点が広がりつつあります。ただ、その実践にはまだ課題があるのが現状です。

企業によって意識に差があり、自社の不動産の価値を把握した上で経済環境が変わったときにどう活用するか、売却する場合は何を優先するかまで、日頃から決めている企業は大企業や上場企業でもまだ少ないのではないでしょうか。何かが起きてから対応を考えるケースも多いと感じます。

プライム市場に上場する大企業の中には、一定の戦略を持ってCREに取り組む企業もあります。ただ、自主的な取り組みというより、株主や投資家から資産の活用を求められたことが行動のきっかけになっている場合も多い印象です。

——そうした課題を解決するために、必要なことは何でしょうか？

企業だけでなく、投資家をはじめとするステークホルダーの意識も変えていくことだと考えています。

以前は、不動産を売却すると「経営が苦しいのではないか」と、ネガティブに受け止められがちでした。しかし、不要な資産を売却することは経営上の合理的な判断でもあります。そうした取り組みを前向きに評価する見方が徐々に広がってきています。

その際、企業が売却の目的や経営戦略上の位置付けをIR（投資家向け広報）を通じてしっかり説明することも大切です。戦略に基づく取り組みとして伝えられるかどうかで、投資家の受け止め方も変わるのではないでしょうか。

当社としても、企業と投資家の双方にCRE戦略の必要性を伝えていきたいです。投資家からも企業に戦略的な不動産活用を求める声が高まることで、取り組みを後押しできると考えています。

また、先ほどお話しした「アセットホルダー」の役割を当社自身も担っています。企業が事業を継続するための選択肢を広げ、状況に応じた柔軟な不動産活用を支えていきたいと考えています。

——最後に、CRE戦略に取り組もうとする企業へメッセージをお願いします。

CRE戦略で大切なのは、単に不動産を売却することではなく、企業不動産を経営資源のひとつと捉えて、経営戦略に照らして最適な活用方法を考え、実行することです。まずは自社がどのような不動産を保有し、どのように利用しているのか、またどのくらい企業価値向上に寄与しているかなどを把握することが、CRE戦略の第一歩になると考えています。

※本稿はPR記事です。